Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés à usage principal d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d’un DPE collectif. Cette obligation s’étend désormais aux petits immeubles de 50 lots et moins, après une mise en application progressive entamée en 2024 pour les grandes copropriétés. Issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, cette mesure transforme le pilotage énergétique des copropriétés françaises et conditionne les décisions de travaux à venir.
Nous accompagnons quotidiennement des syndics et des conseils syndicaux dans la mise en conformité de leur immeuble. Voici tout ce qu’un copropriétaire ou un syndic doit savoir pour réaliser un DPE collectif sans faux pas en 2026.
En 30 secondes : Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés à usage principal d’habitation de moins de 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Il évalue la performance énergétique de l’immeuble entier (parties communes, équipements, échantillon de logements), reste valable 10 ans (sauf classement A, B, C valable jusqu’au 31 décembre 2024) et coûte entre 1 000 et 4 000 € selon la taille. Le vote en assemblée générale se fait à la majorité simple de l’article 24 et le syndic en porte la responsabilité opérationnelle.
Qu’est-ce que le DPE collectif et pourquoi devient-il obligatoire ?
Le DPE collectif est un diagnostic réglementaire qui mesure la performance énergétique et l’empreinte climatique d’un immeuble d’habitation à l’échelle du bâtiment entier. Il porte sur les consommations d’énergie primaire, les émissions de gaz à effet de serre, l’enveloppe du bâti, les équipements communs de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Le résultat se traduit par une étiquette énergie et une étiquette climat allant de A à G, identiques à celles d’un DPE individuel.
Son objectif est triple : donner une lecture globale de la performance énergétique de l’immeuble, identifier les leviers de rénovation prioritaires et fournir aux copropriétaires une base technique pour voter des travaux en assemblée générale. Le diagnostic n’est pas un audit complet, mais une photographie réglementaire opposable, enregistrée à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
L’obligation découle de l’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 158). Le décret d’application n° 2022-510 du 8 avril 2022 a fixé le calendrier d’entrée en vigueur progressif, repris par les articles R.126-30 et suivants du CCH. C’est dans cette logique que s’inscrit la nouvelle réforme du DPE 2026, qui ajuste également les seuils de classement pour les petites surfaces.
Calendrier d’obligation : quelles copropriétés sont concernées en 2026 ?
Le calendrier d’entrée en vigueur a été pensé pour étaler la charge sur le marché de la rénovation énergétique. Les copropriétés de grande taille ont ouvert la marche, suivies des plus petites en 2026. Toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont à terme concernées.
Tableau récapitulatif du calendrier d’obligation
| Date d’entrée en vigueur | Copropriétés concernées | Situation en 2026 |
|---|---|---|
| 1er janvier 2024 | Plus de 200 lots | Déjà obligatoire (2 ans de retard maximum tolérés) |
| 1er janvier 2025 | De 50 à 200 lots | Obligatoire depuis 18 mois |
| 1er janvier 2026 | 50 lots et moins | Nouvelle obligation à mettre en place |
| 1er janvier 2028 | Copropriétés d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) | Échéance reportée |
Le décompte des lots prête souvent à discussion. La réglementation prend en compte l’ensemble des lots du règlement de copropriété : lots principaux (logements, locaux commerciaux) et lots secondaires (caves, parkings, celliers). Une copropriété de 32 logements peut afficher 60 lots au règlement si chaque appartement dispose d’une cave et d’un parking individuel. Nous vous conseillons de demander au syndic l’état descriptif de division avant de lancer les devis : c’est ce document qui fait foi.
Point de vigilance : les copropriétés horizontales (lotissements pavillonnaires avec ASL ou syndicat de copropriétaires) ne sont pas concernées dès lors que chaque maison constitue un bâtiment distinct. Le DPE collectif vise les bâtiments d’habitation collective, ce qui suppose un immeuble unique avec plusieurs logements superposés ou contigus partageant des parties communes.
Que doit contenir un DPE collectif ?
Le contenu du DPE collectif est fixé par l’arrêté du 8 octobre 2021 modifié, repris dans la méthode 3CL-DPE 2021. Le rapport remis par le diagnostiqueur certifié doit comporter cinq familles d’informations strictement définies par la réglementation.
Vous y retrouverez une description détaillée de l’état énergétique du bâtiment, avec la nature des parois, des fenêtres, du système de chauffage et de production d’eau chaude. Le rapport indique ensuite la quantité d’énergie consommée ou estimée pour le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement et les auxiliaires, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre correspondantes. Les étiquettes énergie et climat positionnent l’immeuble sur l’échelle A à G. Une évaluation spécifique de l’aération et de la ventilation est désormais intégrée, point souvent négligé dans les bâtiments anciens. Enfin, le rapport propose des recommandations chiffrées de travaux avec une estimation de leur coût et du gain énergétique attendu.
Le diagnostic est généré dans le logiciel certifié du diagnostiqueur, puis transmis automatiquement à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME qui lui attribue un numéro unique à 13 caractères. Ce numéro permet à n’importe quel copropriétaire ou acquéreur de vérifier l’authenticité du document. Pour bien comprendre ce que mesure exactement un DPE, vous pouvez relire notre guide pour comprendre le certificat DPE.
Comment faire réaliser un DPE collectif en copropriété ?
La réalisation d’un DPE collectif suit une procédure structurée en cinq étapes, du vote en assemblée générale jusqu’à la restitution du rapport. Le syndic en assure le pilotage opérationnel et le conseil syndical joue un rôle de relais auprès des copropriétaires.
Étape 1 : inscription à l’ordre du jour et vote en assemblée générale
Le DPE collectif doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. Le syndic présente trois devis comparables aux copropriétaires. Le vote s’effectue à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette majorité allégée a été expressément prévue par la loi Climat et Résilience pour faciliter l’adoption du diagnostic.
Étape 2 : sélection du diagnostiqueur certifié
Seuls les diagnostiqueurs immobiliers titulaires d’une certification spécifique mention « DPE avec mention » délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC peuvent réaliser un DPE collectif. La certification standard ne suffit pas. Vous pouvez vérifier la certification d’un professionnel sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Au-delà de la certification, exigez une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité et privilégiez les diagnostiqueurs disposant d’une réelle expérience en copropriété.
Étape 3 : collecte documentaire par le syndic
Le syndic doit transmettre au diagnostiqueur l’ensemble des pièces nécessaires : règlement de copropriété, plans de l’immeuble, factures d’énergie des trois dernières années pour les équipements collectifs, dernier rapport d’entretien de la chaudière collective, certificat de conformité gaz, audit énergétique antérieur s’il existe. La qualité de cette collecte conditionne directement la fiabilité du diagnostic. Un dossier incomplet allonge la mission et peut faire grimper la facture de 20 à 30 %.
Étape 4 : inspection technique et visite des logements échantillon
Le diagnostiqueur réalise une visite des parties communes, des locaux techniques (chaufferie, sous-station, ventilation) et d’un échantillon de logements représentatif de la copropriété. Pour un immeuble de 30 logements, l’échantillon porte généralement sur 3 à 5 logements de typologies différentes (étages, orientations, niveaux). Le syndic doit organiser l’accès en lien avec le conseil syndical et prévenir les occupants suffisamment à l’avance.
Étape 5 : restitution du rapport et présentation en AG
Le rapport complet est transmis au syndic dans un délai moyen de 15 à 30 jours après la visite. Sa lecture détaillée doit faire l’objet d’une présentation lors d’une assemblée générale, soit l’AG annuelle suivante, soit une AG extraordinaire si les conclusions justifient un vote rapide sur des travaux. C’est à ce stade que le diagnostic prend toute sa valeur opérationnelle, en alimentant les décisions de rénovation et, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Combien coûte un DPE collectif en 2026 ?
Le prix d’un DPE collectif n’est pas réglementé. Il varie selon la taille de l’immeuble, sa complexité technique, le type de chauffage (collectif ou individuel) et le nombre de logements à visiter pour constituer l’échantillon représentatif. Selon les données de l’ADEME et les tarifs observés sur le marché en 2026, les fourchettes sont les suivantes.
Fourchettes de prix selon la taille de la copropriété
| Taille de la copropriété | Prix moyen HT | Délai moyen de réalisation |
|---|---|---|
| Moins de 10 lots | 1 000 à 1 500 € | 2 à 3 semaines |
| 10 à 50 lots | 1 500 à 2 500 € | 3 à 5 semaines |
| 50 à 200 lots | 2 500 à 4 000 € | 4 à 8 semaines |
| Plus de 200 lots | 4 000 à 6 500 € | 6 à 10 semaines |
Prenons un cas concret. Une copropriété parisienne des années 1970 de 32 logements (environ 60 lots) avec chauffage collectif au gaz reçoit en moyenne trois devis allant de 1 800 € HT à 2 400 € HT. Le coût est ensuite réparti entre copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, soit environ 60 € à 80 € par lot principal. Cette charge est intégrée aux appels de fonds courants ou fait l’objet d’un appel exceptionnel selon les pratiques du syndic.
Durée de validité du DPE collectif
Le DPE collectif est valable 10 ans à compter de sa date de réalisation, conformément à l’article R.126-21 du Code de la construction et de l’habitation. Une exception transitoire s’applique aux diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, dont la validité a expiré au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
À retenir : si votre copropriété a réalisé un DPE collectif volontaire avant juillet 2021, il n’est plus valable en 2026. Vous devez en commander un nouveau pour répondre à l’obligation actuelle, avec la méthode 3CL-DPE 2021.
Tout changement majeur affectant la performance énergétique de l’immeuble (changement de chaudière collective, isolation thermique extérieure, remplacement complet des menuiseries) doit déclencher la mise à jour du diagnostic, sans attendre l’échéance des 10 ans. Cette mise à jour permet de valoriser l’investissement en rénovation et de mettre à jour l’étiquette énergétique de l’immeuble.
DPE collectif, DPE individuel, audit énergétique, DTG, PPPT : quelles différences ?
La multiplication des diagnostics réglementaires en copropriété crée des confusions fréquentes. Chaque document a un objet précis, une cible distincte et une portée juridique propre. Le tableau suivant permet de positionner clairement le DPE collectif par rapport aux autres diagnostics obligatoires d’un immeuble.
Tableau comparatif des diagnostics réglementaires en copropriété
| Diagnostic | Périmètre | Validité | Caractère | Coût indicatif |
|---|---|---|---|---|
| DPE collectif | Bâtiment entier en copropriété | 10 ans | Obligatoire (calendrier 2024-2026) | 1 000 à 6 500 € |
| DPE individuel | Logement | 10 ans | Obligatoire à la vente et à la location | 100 à 250 € |
| Audit énergétique réglementaire | Immeuble ou logement (vente F/G) | 5 ans | Obligatoire selon les cas | 500 à 1 500 € (logement) |
| DTG (Diagnostic Technique Global) | État technique et financier de la copropriété | 10 ans | Obligatoire si immeuble > 10 ans à la mise en copropriété | 3 000 à 10 000 € |
| PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) | Programmation des travaux sur 10 ans | 10 ans | Obligatoire pour copros > 15 ans (calendrier 2023-2026) | 3 000 à 8 000 € |
Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel. Lorsqu’un copropriétaire vend ou loue son logement, il doit fournir un DPE individuel propre à son bien, même si l’immeuble dispose d’un DPE collectif récent. À l’inverse, le DPE collectif peut servir d’appui technique au diagnostiqueur réalisant le DPE individuel, ce qui réduit le temps d’intervention et parfois le coût. Pour approfondir, vous pouvez consulter notre guide sur le diagnostic technique global (DTG) et celui sur l’audit énergétique d’immeuble.
Sanctions et conséquences si le DPE collectif n’est pas réalisé
La réglementation ne prévoit pas de sanction pénale directe ni d’amende automatique en cas de non-réalisation du DPE collectif. Le manquement engage néanmoins la responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires, qui peuvent agir en référé pour exiger la mise en conformité ou demander la révocation du mandat lors de l’assemblée générale.
Les conséquences concrètes sont surtout d’ordre patrimonial et opérationnel. Sans DPE collectif récent, la copropriété ne peut pas accéder aux dispositifs d’aide publique pour la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ Copropriété, certificats d’économie d’énergie majorés). À la vente, l’acquéreur d’un lot dans une copropriété sans DPE collectif valable peut négocier le prix à la baisse en arguant d’un défaut d’information sur l’état énergétique de l’immeuble. La jurisprudence récente tend à reconnaître ce préjudice d’information.
Erreur à éviter : certains syndics considèrent encore que le DPE collectif est facultatif pour les très petites copropriétés. Faux. L’obligation s’applique à toutes les copropriétés à usage principal d’habitation de moins de 50 lots dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, sans seuil minimum. Une copropriété de 4 logements construits en 1955 est concernée au même titre qu’une résidence de 200 lots.
Quelles aides financières mobiliser après le DPE collectif ?
Le DPE collectif est la porte d’entrée vers les dispositifs de financement de la rénovation énergétique des copropriétés. Une fois le diagnostic réalisé, la copropriété peut activer plusieurs leviers cumulables qui réduisent considérablement le reste à charge.
MaPrimeRénov’ Copropriété, gérée par l’Anah, finance jusqu’à 45 % du montant des travaux pour les copropriétés en difficulté et 30 % en moyenne pour les autres, avec un plafond de 25 000 € par logement. La prime est conditionnée à un gain énergétique d’au moins 35 % et à l’accompagnement par un opérateur agréé Mon Accompagnateur Rénov’. Les certificats d’économie d’énergie (CEE) complètent ce financement, notamment via le « coup de pouce rénovation performante des copropriétés ». Enfin, l’éco-prêt à taux zéro collectif permet à la copropriété d’emprunter jusqu’à 30 000 € par logement pour financer le solde des travaux. Pour aller plus loin sur les leviers concrets, notre article sur les moyens d’améliorer son DPE détaille les chantiers prioritaires selon l’étiquette obtenue.
Erreurs fréquentes à éviter avec le DPE collectif
Notre expérience terrain auprès des syndics et conseils syndicaux nous permet d’identifier les pièges récurrents qui font dérailler la réalisation du DPE collectif. Les éviter, c’est sécuriser la conformité de la copropriété et limiter les surcoûts.
La première erreur consiste à choisir le diagnostiqueur le moins-disant sans vérifier la certification mention « DPE avec mention ». Un DPE réalisé par un diagnostiqueur non habilité est juridiquement inopposable et devra être refait, à la charge de la copropriété. La deuxième erreur, fréquente, est de négliger la collecte documentaire en amont : factures d’énergie manquantes, plans introuvables, règlement de copropriété ancien. Le diagnostiqueur est alors contraint d’utiliser des valeurs forfaitaires moins précises, ce qui dégrade la qualité du rapport et peut conduire à une étiquette dégradée. La troisième erreur est de considérer le DPE comme un point final. Le diagnostic n’a de valeur que s’il alimente une décision : vote d’un audit énergétique complémentaire, élaboration d’un PPPT, vote de travaux prioritaires. Sans cette suite, l’investissement n’est pas valorisé. Enfin, sous-estimer la communication auprès des copropriétaires conduit à des votes négatifs en AG par incompréhension du dispositif. Le conseil syndical doit relayer activement les enjeux avant l’assemblée.
Questions fréquentes sur le DPE collectif
Le DPE collectif est-il obligatoire pour les copropriétés horizontales ?
Non. Le DPE collectif vise les bâtiments d’habitation collective au sens strict, c’est-à-dire des immeubles avec des logements superposés ou contigus partageant des parties communes structurelles. Les copropriétés horizontales (lotissements pavillonnaires regroupés en ASL ou en syndicat de copropriétaires) ne sont pas concernées dès lors que chaque maison constitue un bâtiment autonome. Chaque propriétaire reste tenu de réaliser un DPE individuel en cas de vente ou de location.
Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel pour la vente ou la location ?
Non. Le DPE individuel reste obligatoire pour toute vente ou location d’un logement, conformément aux articles L.271-4 et suivants du CCH. Le DPE collectif évalue l’immeuble dans son ensemble, tandis que le DPE individuel reflète la performance spécifique d’un logement (orientation, niveau, vitrage, équipements individuels). Pour bien comprendre les obligations spécifiques en location, consultez notre article sur les obligations DPE en location en 2026.
Qui paie le DPE collectif en copropriété ?
Le coût du DPE collectif est intégré aux charges générales de la copropriété et réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Le syndic émet un appel de fonds dédié ou intègre la dépense aux appels de fonds trimestriels selon les pratiques. Cette répartition vaut quelle que soit la situation du copropriétaire (occupant, bailleur, vacant).
Quelle majorité est nécessaire pour voter le DPE collectif en AG ?
Le vote s’effectue à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette majorité allégée a été choisie par le législateur pour faciliter l’adoption obligatoire du diagnostic. Les abstentions ne sont pas comptabilisées.
Comment vérifier qu’un DPE collectif a bien été enregistré à l’ADEME ?
Chaque DPE collectif valide reçoit un numéro unique à 13 caractères généré par le logiciel certifié du diagnostiqueur et transmis automatiquement à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Vous pouvez vérifier l’enregistrement et consulter le document sur le site officiel observatoire-dpe-audit.ademe.fr en saisissant ce numéro. Tout DPE absent de cette base est juridiquement inopposable.
Le DPE collectif est-il opposable juridiquement ?
Oui, depuis la loi Climat et Résilience, le DPE collectif (comme le DPE individuel) est devenu opposable. Cela signifie qu’un copropriétaire ou un acquéreur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur manifeste ayant entraîné un préjudice. Cette opposabilité renforce la qualité attendue du diagnostic et justifie le choix d’un professionnel certifié et assuré.
Que se passe-t-il pour une copropriété dont le permis de construire est postérieur à 2013 ?
Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 ne sont pas soumises à l’obligation de DPE collectif. Elles bénéficient déjà d’une attestation de performance énergétique délivrée à la livraison, conforme aux exigences de la RT 2012 puis de la RE 2020. La copropriété peut néanmoins commander un DPE collectif volontairement pour bénéficier d’une lecture à jour de sa performance.
Faut-il refaire le DPE collectif après des travaux de rénovation ?
Aucune obligation légale n’impose de refaire le DPE collectif après des travaux. Nous vous le recommandons toutefois fortement après tout chantier d’envergure (isolation des murs par l’extérieur, changement de la chaudière collective, remplacement des menuiseries). La mise à jour permet de valoriser le saut de classe énergétique, de faciliter la commercialisation des logements et de débloquer des aides complémentaires conditionnées à l’étiquette atteinte. Vous pouvez également intégrer cette mise à jour au carnet d’information du logement (CIL) remis à chaque acquéreur.
Anticiper la suite : du DPE collectif au plan de rénovation
Le DPE collectif n’est qu’une étape. Sa vraie valeur tient à ce qu’il déclenche : un PPPT, un audit énergétique approfondi, un plan de travaux étalé sur 10 ans, des décisions de vote en AG mieux informées. Pour les copropriétés de plus de 15 ans, le PPPT devient lui aussi obligatoire selon un calendrier proche de celui du DPE collectif. Conduire les deux démarches en parallèle, avec un opérateur expérimenté, permet de mutualiser les visites techniques et de présenter aux copropriétaires une feuille de route cohérente et finançable. C’est ainsi que le diagnostic réglementaire se transforme en levier patrimonial concret pour l’immeuble et pour ses habitants.