Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Au 1er janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux logements classés F, puis aux classes E à compter du 1er janvier 2034. Le DPE reste obligatoire pour toute mise en location et la réforme du 1er janvier 2026 ajuste le mode de calcul pour mieux refléter les modes de chauffage, notamment l’électricité.
Ces obligations s’imposent au bailleur, qu’il loue une maison, un appartement vide ou meublé. Pour un panorama complet des autres diagnostics obligatoires pour le bailleur, nous vous renvoyons à notre guide dédié. Nous vous détaillons le cadre réglementaire actualisé en 2026, le calendrier des interdictions, les sanctions encourues et les recours dont dispose le locataire en cas de DPE manquant ou erroné.
En bref : classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. DPE valable 10 ans (les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 sont périmés). Mention obligatoire de la classe énergie et climat dans toute annonce immobilière. Sanctions civiles : baisse de loyer, dommages et intérêts, retenue de loyer en cas d’indécence reconnue par le juge.
Qu’impose la loi au bailleur en matière de DPE en 2026 ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire à toute mise en location depuis 2007, en application de l’article L.134-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le bailleur doit le faire réaliser avant la diffusion de la première annonce et l’annexer au contrat de bail au moment de sa signature. Cette obligation concerne toutes les locations à usage de résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété.
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le DPE est devenu opposable : le locataire peut s’en prévaloir devant le juge si la consommation réelle s’écarte significativement du résultat affiché. Le bailleur engage donc sa responsabilité contractuelle dès la remise du diagnostic. Trois mentions doivent également figurer dans toute annonce immobilière, sous peine de sanction administrative : la classe énergie, la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) et une estimation du montant théorique des dépenses annuelles d’énergie.
À noter : un bailleur qui diffuse une annonce sans ces mentions s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en application de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Au-delà de l’annonce, le DPE conditionne désormais l’accès même au marché locatif. La loi Climat a introduit un calendrier d’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. Les logements les plus énergivores sortent du circuit, classe par classe, sur une période d’environ dix ans. Cette logique s’inscrit dans la trajectoire de neutralité carbone du parc résidentiel français à horizon 2050.
Calendrier des interdictions de location selon la classe énergétique
Trois échéances structurent le retrait progressif des logements énergivores. Elles s’appliquent à tout nouveau bail signé après les dates indiquées, ainsi qu’aux renouvellements et reconductions tacites lorsqu’elles donnent lieu à un nouvel acte.
Le calendrier des interdictions de mise en location
| Classe DPE | Date d’interdiction | Logements concernés (estimation) | Périmètre |
|---|---|---|---|
| G (> 450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2025 | ~600 000 logements | France métropolitaine, nouveaux baux |
| F | 1er janvier 2028 | ~1,2 million de logements | France métropolitaine, nouveaux baux |
| E | 1er janvier 2034 | ~2,6 millions de logements | France métropolitaine, nouveaux baux |
| G, F, E (Outre-mer) | 1er janvier 2028 | Variable | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
Concrètement, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2025. Pour les baux signés avant cette date, le contrat se poursuit normalement jusqu’à sa fin, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité au titre de la décence du logement. La réforme du DPE en 2026 ne change pas ces échéances, mais elle peut faire évoluer la classe d’un logement à la hausse ou à la baisse selon son mode de chauffage.
Une attention particulière s’impose sur les biens situés en zone tendue. La sanction n’est pas pénale au sens strict : c’est le juge civil qui intervient à la demande du locataire pour ordonner des travaux ou prononcer une baisse de loyer. Mais la perte de valeur locative est immédiate. Un logement classé G perd en moyenne 15 à 25 % de sa valeur sur le marché, selon les données des notaires de France publiées en 2025.
Réforme du DPE au 1er janvier 2026 : ce qui change concrètement
Le mode de calcul du DPE a été révisé par l’arrêté du 25 mars 2024, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2026. La principale évolution concerne le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité. Ce coefficient passe de 2,3 à un niveau plus favorable, ce qui se traduit par une meilleure note pour les logements chauffés à l’électricité, en cohérence avec la décarbonation du mix électrique français.
D’après les simulations de l’Ademe, environ 850 000 logements vont gagner une classe avec cette réforme, principalement ceux équipés de radiateurs électriques ou de pompes à chaleur. À l’inverse, certains logements chauffés au fioul ou au gaz pourraient voir leur note se dégrader légèrement, sans toutefois changer de classe dans la plupart des cas. Nous vous conseillons de demander un nouveau DPE si votre logement actuel est classé F ou E avec un chauffage électrique : la réévaluation peut suffire à éviter une mise en conformité coûteuse avant 2028 ou 2034.
Information capitale : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont aujourd’hui caducs. Ceux établis entre juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables jusqu’à leur échéance des 10 ans. À partir du 1er janvier 2026, tous les nouveaux DPE intègrent automatiquement les seuils révisés.
Le second changement concerne l’audit énergétique. Obligatoire à la vente pour les classes F et G depuis 2023, il sera étendu aux classes E à compter du 1er janvier 2034. À la location, l’audit n’est pas requis, mais nous vous recommandons d’en faire réaliser un volontairement si vous envisagez des travaux : il chiffre précisément le gain attendu pour chaque scénario de rénovation. Notre article sur l’audit énergétique obligatoire à la vente détaille le déroulement complet de cette prestation.
Sanctions et recours du locataire face à un DPE absent ou erroné
Le bailleur qui loue un logement sans DPE valide ou avec un diagnostic visiblement erroné, s’expose à des sanctions de nature civile. Le locataire dispose de plusieurs voies de recours, qui se sont précisées depuis la jurisprudence Cour de cassation du 29 mars 2023 : le DPE étant opposable, son inexactitude engage la responsabilité contractuelle du bailleur au même titre qu’un vice caché.
Trois leviers d’action s’ouvrent au locataire. Il peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution amiable. Il peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire pour demander des dommages et intérêts, voire la résolution du bail dans les cas les plus graves. Il peut enfin invoquer le décret décence du 30 janvier 2002, modifié par celui du 11 janvier 2021, pour exiger des travaux ou consigner ses loyers tant que le bailleur n’a pas remédié à la situation.
Que se passe-t-il pour un bail en cours sur un logement classé G ?
Le contrat en cours n’est pas automatiquement résilié. Le locataire continue à payer son loyer dans les conditions prévues. En revanche, dès le 1er janvier 2025, ce logement entre dans la catégorie des biens non décents au sens du droit français. Le locataire peut alors :
- Demander à son bailleur d’engager les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F.
- Saisir le juge des contentieux de la protection en cas de refus, qui peut imposer les travaux sous astreinte ou ordonner une réduction du loyer.
- Refuser le renouvellement tacite si le bailleur ne s’engage pas dans une démarche de mise en conformité.
Nous le constatons sur le terrain : la majorité des contentieux portent sur l’écart entre la classe affichée au DPE et la consommation réelle. Un logement classé E qui consomme comme un G expose le bailleur à une action en responsabilité, même si l’interdiction de location n’est pas encore en vigueur pour cette classe. La règle est simple : un DPE doit refléter la réalité énergétique du bien, sans optimisation hasardeuse.
Validité et coût du DPE pour la location
Le DPE est valable 10 ans, sauf si des travaux significatifs ont modifié la performance énergétique du logement entre-temps (changement de chaudière, isolation, fenêtres). Dans ce cas, un nouveau diagnostic s’impose pour refléter la situation actuelle. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025, car leur méthode de calcul (dite « sur factures ») ne respecte plus les exigences réglementaires actuelles.
Le tarif d’un DPE varie selon la surface du bien et sa localisation. Pour vous donner un ordre de grandeur, voici les fourchettes constatées en 2026 sur le marché français.
Tarifs moyens d’un DPE selon le type de bien
| Type de logement | Surface | Tarif moyen | Durée de l’intervention |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu’à 35 m² | 90 € à 130 € | 45 minutes à 1h |
| Appartement T2 / T3 | 40 à 70 m² | 110 € à 170 € | 1h à 1h30 |
| Appartement T4 / T5 | 75 à 110 m² | 150 € à 220 € | 1h30 à 2h |
| Maison individuelle | 100 à 200 m² | 180 € à 280 € | 2h à 3h |
Le diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité COFRAC. La liste des diagnostiqueurs habilités est consultable sur le site de l’annuaire officiel des diagnostiqueurs du ministère de la Transition écologique. Nous vous conseillons de vérifier cette certification avant toute intervention : un DPE réalisé par un opérateur non certifié est nul et expose le bailleur à devoir refaire l’opération à ses frais.
Cas particuliers : meublé, saisonnier, bail mobilité et copropriété
Tous les baux ne sont pas soumis aux mêmes règles. La location saisonnière (de quelques jours à 90 jours consécutifs), par exemple, échappe à l’obligation de DPE individuel à condition que le bien soit loué moins de quatre mois par an. Au-delà, le DPE devient obligatoire. Pour les locations meublées de longue durée et les baux mobilité, l’obligation s’applique exactement comme pour un logement vide, avec les mêmes interdictions de classe.
En copropriété, le DPE individuel reste obligatoire pour la location de chaque lot. Mais depuis le 1er janvier 2024, un DPE collectif s’impose en complément aux immeubles à usage principal d’habitation de plus de 200 lots, puis progressivement aux autres copropriétés selon leur taille jusqu’en 2026. Le syndic doit le présenter à l’assemblée générale et il sert de base au plan pluriannuel de travaux (PPPT). Notre guide sur la PPPT en copropriété détaille les obligations du syndic.
Le bailleur en copropriété doit donc combiner le DPE individuel de son lot et tenir compte du DPE collectif pour anticiper les travaux votés en assemblée générale. Un appartement classé F qui se trouve dans un immeuble lui-même mal noté nécessitera souvent une approche coordonnée avec le syndic pour atteindre l’objectif de la classe E avant 2028.
Vigilance : la mention de la surface habitable au bail (loi Boutin) est distincte de celle du DPE. Le diagnostiqueur reprend la surface annoncée par le bailleur sans la vérifier sauf demande expresse. Une erreur de surface peut entraîner un recalcul complet du DPE. Pour rappel, notre article sur la loi Boutin et le calcul de la surface habitable précise la méthode applicable.
Améliorer son DPE avant la mise en location : travaux et aides
Améliorer son DPE avant la mise en location : travaux et aides
Pour un bailleur dont le logement est classé F ou G, plusieurs leviers permettent de remonter dans le classement avant l’échéance d’interdiction. Le diagnostic remis par le diagnostiqueur comporte systématiquement des recommandations de travaux, hiérarchisées par efficacité et coût. Trois types d’interventions ressortent le plus souvent : l’isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres et le changement du système de chauffage du système de chauffage.
L’isolation reste le levier le plus rentable. Sur une maison des années 70, isoler les combles permet généralement de gagner une classe complète pour un investissement de 4 000 à 8 000 €. Remplacer une chaudière fioul par une pompe à chaleur air-eau coûte entre 12 000 et 18 000 €, mais peut faire passer un logement de classe E à classe C, avec un gain en consommation de l’ordre de 60 %. Notre dossier complet sur les leviers concrets pour améliorer son DPE détaille chaque scénario avec des cas chiffrés.
Côté financement, MaPrimeRénov’ Sérénité (dédiée aux bouquets de travaux de rénovation globale) reste accessible aux bailleurs sous conditions de ressources de leur locataire ou du loyer pratiqué. Les certificats d’économie d’énergie (CEE) viennent en complément, comme l’éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 €) et la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’amélioration énergétique. Pour aller plus loin, l’audit énergétique d’immeuble peut aider à coordonner les travaux entre lots en copropriété.
Notre conseil : faites établir le devis avant de signer un nouveau bail. Si vous savez que votre logement classé F devra être rénové d’ici 2028, négocier une période de vacance d’un mois entre deux locations permet souvent de réaliser les travaux dans de meilleures conditions, plutôt que de devoir intervenir en cours de contrat.
Quand consulter un diagnostiqueur certifié ?
Avant toute mise en location, neuf ou ancienne, le réflexe est de faire réaliser un DPE conforme par un professionnel certifié. Au-delà de l’obligation légale, l’intérêt du bailleur est triple : éviter une sanction administrative en cas d’annonce non conforme, sécuriser le bail face à un éventuel contentieux locatif, et anticiper les travaux à mener avant les prochaines échéances de 2028 et 2034.
Pour les bailleurs en copropriété, nous recommandons de coordonner le DPE individuel avec le calendrier du diagnostic technique global de l’immeuble. Un projet de rénovation collective change parfois substantiellement la classe énergétique de chaque lot et peut rendre superflu un investissement individuel anticipé.
La réglementation continuera d’évoluer dans les années à venir. Les seuils, les méthodes et le périmètre des obligations seront probablement réajustés en fonction des retours du terrain et des objectifs climatiques nationaux. Notre rôle de diagnostiqueurs est de tenir nos lecteurs informés et de les accompagner concrètement, classe après classe, vers un parc locatif plus performant.
Questions fréquentes sur le DPE en location
Un DPE est-il obligatoire pour tous les types de location ?
Oui pour les locations à usage de résidence principale (vides ou meublées) et les baux mobilité. Les locations saisonnières de moins de quatre mois par an sont exonérées, ainsi que les logements occupés moins de quatre mois consécutifs par an (résidence secondaire louée occasionnellement).
Quelle est la classe minimale pour louer un logement en 2026 ?
La classe F. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux classes F à compter du 1er janvier 2028, puis aux classes E à partir du 1er janvier 2034.
Mon DPE date de 2019 : est-il encore valable pour louer ?
Non. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. Vous devez impérativement faire réaliser un nouveau DPE selon la méthode actuelle avant toute nouvelle mise en location ou renouvellement de bail.
Combien coûte un DPE pour un appartement de 60 m² en 2026 ?
Comptez entre 110 € et 170 € pour un appartement T2 ou T3 de 40 à 70 m², selon la région et le diagnostiqueur retenu. Nous vous recommandons de demander deux ou trois devis et de vérifier la certification COFRAC de chaque professionnel.
Le locataire peut-il refuser de payer son loyer si le DPE est manquant ?
Non, pas de sa propre initiative. Il doit saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’absence ou l’inexactitude du DPE. Le juge peut alors prononcer une baisse de loyer, ordonner des travaux sous astreinte ou autoriser la consignation des loyers jusqu’à mise en conformité.
Que se passe-t-il en copropriété si mon lot est classé F mais l’immeuble globalement classé C ?
Le DPE individuel de votre lot reste celui qui s’applique pour la mise en location. Vous devrez donc engager des travaux dans votre appartement pour atteindre la classe E avant 2028, sauf si une rénovation collective votée en assemblée générale améliore directement votre lot (isolation par l’extérieur, changement de chaudière collective).
La réforme du DPE en 2026 oblige-t-elle à refaire tous les DPE en cours ?
Non. Les DPE réalisés entre juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables jusqu’à leur échéance des 10 ans. Mais si votre logement est classé F ou E avec un chauffage électrique, faire refaire le DPE après le 1er janvier 2026 peut être judicieux : le nouveau mode de calcul vous fera probablement gagner une classe.
Quelles sont les mentions obligatoires dans une annonce de location ?
Trois mentions doivent figurer dans toute annonce : la classe énergie (de A à G), la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) et le montant théorique des dépenses annuelles d’énergie en euros. L’omission expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 €.
Que faire si mon DPE est erroné ou conteste par le locataire ?
Vous pouvez demander une contre-expertise auprès d’un autre diagnostiqueur certifié. Si l’erreur est avérée, le diagnostiqueur initial engage sa responsabilité professionnelle (assurance obligatoire). Le bailleur peut alors être tenu d’indemniser le locataire pour le préjudice subi, mais peut se retourner contre le diagnostiqueur fautif.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour louer un logement classé F ou G ?
Non. L’audit énergétique n’est obligatoire qu’à la vente, depuis 2023 pour les classes F et G. Pour la location, seul le DPE est requis. Mais réaliser un audit volontairement reste un investissement utile : il chiffre précisément le gain attendu pour chaque scénario de travaux et facilite les arbitrages avant l’échéance 2028.