Vous êtes propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble construit avant 1997 ? La loi vous impose de constituer un dossier amiante parties privatives (DAPP) pour tracer la présence éventuelle de matériaux amiantés dans votre lot. Ce document, prévu par l’article R.1334-29-4 du Code de la santé publique, protège les occupants et les intervenants de travaux. Voici tout ce qu’il convient de savoir sur cette obligation souvent méconnue des copropriétaires.
Le DAPP est obligatoire pour tous les appartements et leurs annexes privatives (cave, garage, cellier) situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il recense les matériaux amiantés de la liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) et doit être tenu à disposition des occupants et de tout intervenant. Un diagnostiqueur certifié le réalise pour 90 à 150 euros par logement. Sa validité est illimitée en l’absence d’amiante ; en présence d’amiante, un suivi s’impose selon l’état de conservation.
Qu’est-ce que le dossier amiante parties privatives (DAPP) ?
Le DAPP est un dossier de traçabilité instauré par le décret du 3 juin 2011, applicable depuis le 1er février 2012. Il vise les lots privatifs des immeubles collectifs d’habitation construits avant l’interdiction totale de l’amiante en France, intervenue le 1er juillet 1997.
Contrairement au dossier technique amiante (DTA) en copropriété qui couvre les parties communes, le DAPP relève de la responsabilité individuelle de chaque copropriétaire pour son lot. L’article R.1334-29-4 du Code de la santé publique précise que ce dossier doit être constitué, conservé et actualisé par le propriétaire du lot.
Le DAPP n’est pas un diagnostic ponctuel au sens classique du terme. Il s’agit d’un dossier vivant qui accompagne le bien tout au long de sa vie et évolue au fil des travaux et contrôles réalisés dans le logement.
Qui doit faire réaliser un DAPP ?
L’obligation s’impose à tous les propriétaires de parties privatives dans un immeuble collectif à usage d’habitation dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Elle concerne les propriétaires occupants comme les bailleurs, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de logements loués.
Sont visés par cette obligation :
- Les appartements situés dans un immeuble en copropriété ou en monopropriété locative
- Les annexes privatives rattachées au logement : cave, garage, box, cellier, grenier
- Les studios et chambres de service individualisés dans un immeuble collectif
Les maisons individuelles ne sont pas concernées par le DAPP. Pour un pavillon ou une maison de ville, c’est le diagnostic amiante avant vente ou avant travaux qui s’applique selon le contexte. La réglementation vise spécifiquement les immeubles collectifs car les occupants partagent souvent des équipements techniques (gaines, colonnes, locaux communs) susceptibles d’avoir été isolés avec des matériaux amiantés.
Que contient le dossier amiante parties privatives ?
Le DAPP consigne les résultats d’un repérage limité aux matériaux et produits de la liste A de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique. Ces matériaux présentent le risque d’exposition le plus élevé car ils libèrent spontanément des fibres dans l’air en cas d’usure ou de dégradation.
La liste A comprend trois catégories de produits :
- Flocages : revêtements isolants projetés sur les plafonds, poutres ou gaines techniques
- Calorifugeages : isolants thermiques posés autour des canalisations d’eau chaude ou de chauffage
- Faux plafonds : panneaux ou plaques accrochés en sous-face du plafond d’origine
À noter que les autres matériaux amiantés (dalles de sol vinyle amiante, enduits, colles, joints d’étanchéité, plaques de fibrociment, conduits) relèvent de la liste B et ne sont pas obligatoirement répertoriés dans le DAPP. Ils sont contrôlés lors du diagnostic amiante avant vente, ou d’un repérage amiante avant travaux pour les opérations qui touchent la structure du bâti.
Le dossier doit également contenir la date du repérage, l’identité du diagnostiqueur certifié, le détail des matériaux examinés, les éventuels prélèvements effectués et les résultats d’analyse en laboratoire accrédité COFRAC.
Comment se déroule le diagnostic DAPP ?
Un diagnostiqueur certifié amiante avec mention réalise la mission en quatre étapes successives. Le propriétaire reçoit à l’issue un rapport détaillé qui constitue le DAPP du logement.
Étape 1 : la visite de repérage visuel
Le diagnostiqueur inspecte toutes les pièces du logement et ses annexes privatives. Il identifie les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante en se référant aux documents techniques du bâtiment (plans, carnet d’entretien, DTA de la copropriété) et à son expertise. Cette visite dure généralement 1 à 2 heures pour un appartement standard.
Étape 2 : les prélèvements et analyses
Si des matériaux suspects sont repérés, le diagnostiqueur procède à des prélèvements. Les échantillons sont envoyés à un laboratoire accrédité COFRAC qui détermine la présence et le type d’amiante (chrysotile, amosite, crocidolite). Les résultats arrivent sous 5 à 10 jours ouvrés.
Étape 3 : l’évaluation de l’état de conservation
Pour chaque matériau amianté confirmé, le diagnostiqueur évalue son état de conservation selon une grille officielle. Trois paramètres sont analysés : l’étendue de la dégradation, l’exposition aux chocs et vibrations, l’exposition à des circulations d’air. Le résultat donne un score noté N=1, N=2 ou N=3.
Étape 4 : la rédaction du rapport
Le diagnostiqueur établit un rapport complet qui liste les matériaux repérés, leur localisation précise, les résultats d’analyse, l’état de conservation et les préconisations à mettre en œuvre. Ce rapport constitue le DAPP du logement et doit être conservé par le propriétaire sans limitation de durée.
Quelle est la durée de validité du DAPP ?
La validité du DAPP dépend du résultat du repérage. En l’absence d’amiante dans les matériaux de la liste A, le dossier est valable sans limitation de durée. Il faudra néanmoins le compléter en cas de travaux modifiant la structure du logement ou faisant apparaître de nouveaux matériaux à contrôler.
En présence d’amiante, le DAPP doit être actualisé selon le score d’état de conservation attribué aux matériaux détectés. Le tableau ci-dessous résume les obligations qui en découlent.
| État de conservation | Score | Obligation du propriétaire | Délai |
|---|---|---|---|
| Bon | N = 1 | Évaluation périodique de l’état | Tous les 3 ans |
| Intermédiaire | N = 2 | Mesure d’empoussièrement dans l’air | Dans les 3 mois |
| Dégradé | N = 3 | Travaux de confinement ou de retrait | Dans les 36 mois |
Lorsque la mesure d’empoussièrement révèle une concentration supérieure à 5 fibres par litre d’air, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de confinement ou de retrait dans un délai de 36 mois à compter de la réception des résultats. Entre temps, des mesures conservatoires doivent limiter l’exposition des occupants.
Différences entre DAPP, DTA et autres diagnostics amiante
La réglementation amiante multiplie les sigles et il est utile de distinguer les cinq principaux dossiers que peut rencontrer un propriétaire d’appartement en immeuble ancien.
| Diagnostic | Qui le fait réaliser | Périmètre | Déclencheur |
|---|---|---|---|
| DAPP | Chaque copropriétaire | Parties privatives (lot) | Obligation permanente |
| DTA | Syndicat des copropriétaires | Parties communes | Obligation permanente |
| Amiante avant vente | Vendeur | Logement complet (listes A, B et C) | Avant signature |
| Amiante avant travaux | Donneur d’ordre | Zones concernées par les travaux | Avant chantier |
| Amiante avant démolition | Maître d’ouvrage | Bâtiment entier | Avant démolition |
Le diagnostic amiante avant vente couvre un périmètre élargi (listes A, B et C) et doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur. Le DAPP est donc un socle minimal permanent, complété ponctuellement par d’autres repérages selon le projet du propriétaire.
À signaler également : le dispositif évolue pour les baux d’habitation. À compter du 1er janvier 2027, un diagnostic amiante en location sera exigé pour toute mise en location de logement construit avant 1997, en complément du DAPP.
Combien coûte un dossier amiante parties privatives ?
Le prix d’un DAPP se situe entre 90 et 150 euros TTC pour un appartement standard de 2 à 4 pièces. Plusieurs facteurs entrent en jeu dans la tarification.
- La surface du logement et le nombre d’annexes privatives à inspecter
- L’ancienneté et l’état du bâtiment (plus un immeuble est ancien, plus les matériaux à vérifier sont nombreux)
- Le nombre de prélèvements à réaliser et les frais d’analyse en laboratoire COFRAC
- La zone géographique et la disponibilité des diagnostiqueurs locaux
Nous vous conseillons de demander au moins trois devis et de vérifier que le diagnostiqueur est bien certifié amiante avec mention (certification délivrée par un organisme accrédité COFRAC). Un diagnostic trop bon marché cache souvent un repérage expéditif qui n’identifiera pas tous les matériaux à risque.
Quelles sanctions en cas d’absence de DAPP ?
Le non-respect de l’obligation de constituer un DAPP expose le propriétaire à plusieurs sanctions. L’article R.1337-2 du Code de la santé publique prévoit une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive, pour défaut de constitution ou d’actualisation du dossier.
Au-delà de l’amende administrative, l’absence de DAPP engage la responsabilité civile et pénale du propriétaire dans plusieurs situations.
- Lors d’une vente : la découverte d’amiante non signalée peut entraîner l’annulation de la vente pour vice caché, ou une réduction du prix prononcée par le tribunal
- Lors de travaux : l’entreprise qui intervient sans avoir eu accès au DAPP peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d’exposition de ses salariés
- En cas de maladie professionnelle d’un occupant ou d’un intervenant : la faute inexcusable du propriétaire peut être retenue
À noter que l’article R.1334-29-5 du Code de la santé publique impose au propriétaire de communiquer le DAPP sur simple demande à tout occupant du logement, à l’exploitant du bâtiment, aux employeurs intervenant dans le logement et aux représentants du personnel compétents. La non-communication constitue une infraction distincte.
Foire aux questions sur le DAPP
Le DAPP est-il obligatoire pour un logement vendu neuf après 1997 ?
Non. L’obligation de constituer un DAPP vise uniquement les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour un bien construit après cette date, aucun diagnostic amiante n’est requis car l’utilisation de l’amiante est interdite depuis cette date dans tous les produits de construction.
Qui prend en charge le coût du DAPP : le propriétaire ou le locataire ?
Le DAPP est à la charge exclusive du propriétaire du lot. Aucune disposition légale ne permet de refacturer ce coût au locataire, ni dans les charges récupérables ni en complément du loyer. Le DAPP ne peut pas non plus être inclus dans les provisions de charges de copropriété puisqu’il concerne la partie privative.
Peut-on vendre un appartement sans DAPP à jour ?
Le DAPP n’est pas directement intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur lors de la vente. En revanche, le diagnostic amiante avant vente, qui couvre un périmètre plus large (listes A, B et C), devra être réalisé et fourni. Nous vous conseillons de mettre à jour votre DAPP en parallèle, car l’acquéreur peut en demander copie et son absence peut faire échouer la transaction.
Le DAPP concerne-t-il les studios situés dans un immeuble récent avec des parties anciennes ?
C’est la date du permis de construire du bâtiment qui fait foi. Si l’immeuble a été entièrement reconstruit après 1997, le DAPP n’est pas obligatoire. Si des parties anciennes ont été conservées (fondations, structure, planchers), le DAPP est requis pour les lots situés dans ces parties. En cas de doute, le syndic peut communiquer la date du permis de construire d’origine.
Le DAPP peut-il être demandé lors d’un contrôle fiscal ou d’une expertise ?
Oui. Le DAPP peut être réclamé par les services d’hygiène de la mairie, par l’inspection du travail en cas d’intervention de salariés dans le logement, par un expert judiciaire désigné dans un litige, ou par la caisse régionale d’assurance maladie en cas de déclaration de maladie professionnelle liée à l’amiante. Le propriétaire doit pouvoir le présenter sous 48 heures.
Faut-il refaire le DAPP après une rénovation complète du logement ?
Oui. Toute opération de rénovation qui modifie la structure du logement ou qui expose de nouveaux matériaux impose la mise à jour du DAPP. Si les travaux ont été précédés d’un repérage amiante avant travaux (RAAT) et d’un retrait complet des matériaux amiantés, le DAPP peut être simplifié en version « absence d’amiante » une fois les travaux achevés et les attestations de retrait délivrées.