L’audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente pour toutes les maisons individuelles classées E, F ou G au DPE, en monopropriété et en France métropolitaine. Le document doit être remis à l’acquéreur dès la première visite, présente deux scénarios de travaux chiffrés et reste valable cinq ans. Nous détaillons ci-dessous les biens concernés, le calendrier d’extension prévu jusqu’en 2034, le contenu réglementaire de l’audit et la marche à suivre pour vendre dans les règles.
En bref : obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les passoires thermiques F et G, étendu aux logements E au 1er janvier 2025, l’audit énergétique vise les maisons individuelles vendues en monopropriété. Validité : 5 ans. Prix moyen : 250 à 700 € selon la surface. Qualifications imposées : OPQIBI 1911 ou RGE offre globale. Cadre légal : article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Quels logements sont concernés par l’audit énergétique obligatoire ?
L’audit énergétique réglementaire s’impose pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble détenu en monopropriété, dès lors que son DPE le classe en catégorie E, F ou G. Les biens situés en copropriété, c’est-à-dire les appartements appartenant à différents propriétaires, échappent à cette obligation. La mesure ne s’applique pas non plus à la location : les bailleurs fournissent uniquement le DPE annexé au bail.
L’extension de l’obligation suit un calendrier précis défini par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le législateur cible d’abord les biens les plus énergivores puis élargit progressivement le périmètre. Nous vous recommandons de vérifier la classe énergétique de votre logement avant toute mise en vente : un DPE récent évite les mauvaises surprises au moment de la signature du compromis.
Calendrier d’entrée en vigueur de l’audit énergétique réglementaire
| Classe DPE | France métropolitaine | Outre-mer |
|---|---|---|
| F et G (passoires thermiques) | 1er avril 2023 | 1er juillet 2024 |
| E | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| D | 1er janvier 2034 | Non concerné à ce jour |
La date qui déclenche l’obligation est celle de la signature de la promesse ou de l’acte de vente, pas celle de la mise en ligne de l’annonce. Pour un compromis signé après le 1er janvier 2025 sur une maison classée E, l’audit est exigible même si l’annonce datait de l’automne 2024.
Que contient un audit énergétique réglementaire ?
Le contenu de l’audit est encadré par l’arrêté du 4 mai 2022 qui fixe une trame stricte. Le document ne se limite pas à attribuer une note : il propose un véritable plan de travaux chiffré et hiérarchisé. Le DPE donne une photographie, l’audit livre une feuille de route.
Le rapport remis au vendeur comprend un état des lieux complet du bâti et des équipements, une évaluation détaillée des consommations actuelles, puis deux scénarios de rénovation présentés sous forme d’étapes. La première étape doit obligatoirement faire gagner au moins une classe au logement et atteindre au minimum la classe E. L’objectif final visé est la classe C pour les biens F ou G et la classe B pour les biens E ou D. Chaque scénario indique les économies d’énergie attendues, l’estimation des coûts par poste de travaux et un rappel des aides publiques mobilisables.
Les six éléments réglementaires d’un audit énergétique
- État des lieux du bâti, des systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation
- Évaluation de la performance énergétique actuelle du logement
- Deux scénarios de travaux séquencés, en une ou plusieurs étapes
- Première étape obligatoire faisant gagner au moins une classe DPE
- Estimation chiffrée des coûts de travaux pour chaque scénario
- Mention des aides publiques disponibles, dont les leviers pour améliorer le DPE et MaPrimeRénov’
Audit énergétique ou DPE : quelles différences concrètes ?
L’audit ne remplace pas le DPE : il s’y ajoute. Les deux documents portent sur la performance énergétique du logement. Mais ils répondent à des logiques distinctes. Le DPE classe et informe ; l’audit prescrit et chiffre. Pour le vendeur d’une passoire thermique, les deux documents sont désormais indissociables du dossier de diagnostic technique.
| Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Objectif | Évaluer et classer la performance | Proposer un plan de travaux chiffré |
| Biens concernés (vente) | Tous les logements | Maisons individuelles E, F ou G en monopropriété |
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans |
| Professionnel habilité | Diagnostiqueur certifié COFRAC | Bureau d’études OPQIBI 1911 ou 1905, diagnostiqueur certifié, architecte formé |
| Prix moyen 2026 | 100 à 250 € | 250 à 700 € |
| Opposabilité acquéreur | Oui depuis le 1er juillet 2021 | Obligation d’information uniquement |
Cette complémentarité explique pourquoi nous conseillons de lancer les deux diagnostics simultanément. Un DPE réalisé en début de processus de vente déclenche, le cas échéant, la commande de l’audit. Vous évitez ainsi le délai supplémentaire de quatre à six semaines qui sépare parfois les deux interventions.
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
La loi impose une double exigence : compétence technique et indépendance. L’auditeur ne peut avoir aucun lien commercial avec le propriétaire ni avec les entreprises susceptibles de réaliser les travaux préconisés. Cette règle, fixée par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, vise à garantir la neutralité du diagnostic.
Pour une maison individuelle, trois profils sont habilités : les bureaux d’études thermiques titulaires de la qualification OPQIBI 1911 et certifiés RGE offre globale, les diagnostiqueurs immobiliers détenteurs d’une certification spécifique audit énergétique délivrée par un organisme accrédité COFRAC et les architectes inscrits à l’ordre ayant suivi la formation dédiée. Pour les immeubles en monopropriété, la qualification visée est OPQIBI 1905, dédiée à l’audit des bâtiments tertiaires et habitations collectives. Nous traitons ce cas plus en détail dans notre article sur l’audit énergétique d’immeuble.
Avant de signer un devis, exigez de l’auditeur la copie de son attestation de qualification en cours de validité, ainsi qu’une déclaration sur l’honneur d’absence de lien commercial avec les entreprises de travaux. Un audit réalisé hors qualification est juridiquement contestable.
Combien coûte un audit énergétique et combien de temps prend-il ?
Le tarif n’est pas réglementé. Il varie selon la surface du logement, sa complexité technique et la zone géographique. La fourchette habituelle se situe entre 250 et 700 € TTC. Pour une maison individuelle de 100 m² classée F, comptez environ 350 € TTC. Au-delà de 200 m² ou pour un bien atypique (rénovation lourde, multiples annexes), la facture peut grimper à 900 €. Mettez systématiquement plusieurs prestataires en concurrence.
Le délai courant entre la commande et la remise du rapport oscille entre trois et six semaines. La visite sur site dure deux à trois heures pour une maison standard. L’auditeur dispose ensuite d’un mois maximum pour livrer le rapport selon la réglementation. En pratique courante se situe autour de dix à quinze jours ouvrés. Anticipez ce délai si vous prévoyez une mise en vente rapide.
Cas concret : audit pour une maison de 110 m² classée F en région lyonnaise
Prenons l’exemple d’une maison de 110 m² construite en 1978, classée F au DPE, avec une chaudière fioul ancienne et une isolation des combles partielle. L’audit, facturé 420 € TTC, livre deux scénarios : une rénovation en deux étapes pour atteindre la classe C (isolation des combles, remplacement chaudière, isolation murs par l’extérieur) avec un coût estimé à 48 000 € et une économie annuelle de 1 850 € sur les charges ou une rénovation globale en une seule étape pour atteindre la classe B à 72 000 € avec une économie de 2 400 € par an. Ces chiffrages incluent une estimation des aides MaPrimeRénov’ Parcours d’accompagnement, jusqu’à 70 % du montant des travaux pour les revenus modestes.
Vendre une passoire thermique : quelle stratégie adopter ?
L’audit énergétique change la donne dans la négociation. Le scénario chiffré donne à l’acquéreur un argument tangible pour faire baisser le prix. Plutôt que de subir cette décote, anticipez-la. Faites réaliser l’audit avant de publier l’annonce, calez le prix sur le marché en tenant compte des travaux à venir et présentez les scénarios comme une opportunité de projet. La valeur verte pèse désormais sur le marché : selon les études des notaires de France sur la valeur verte 2024, une maison classée F décote de 13 à 19 % par rapport à une classe D dans la même zone géographique.
La remise de l’audit à l’acquéreur intervient au plus tard lors de la signature du compromis. La loi impose même qu’il soit transmis dès la première visite si l’acquéreur en fait la demande. Nous vous conseillons d’aller plus loin : intégrez l’audit dès la diffusion de l’annonce sur les portails immobiliers. Vous filtrez ainsi les acheteurs informés et raccourcissez les délais de négociation. Si votre bien dispose également d’autres diagnostics récents (gaz, électricité, ERP), réunissez l’ensemble dans le carnet d’information du logement pour valoriser la transparence.
Les sanctions en cas de vente sans audit
La loi Climat et Résilience ne prévoit pas, à ce jour, de sanction administrative spécifique pour défaut d’audit énergétique. En revanche, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur sur le terrain du vice du consentement ou du défaut d’information précontractuelle. Concrètement, il peut demander une réduction du prix au tribunal judiciaire, voire l’annulation pure et simple de la vente si l’absence d’audit a vicié son consentement. Le notaire, lui, refusera de régulariser l’acte sans l’audit lorsqu’il est requis.
Questions fréquentes sur l’audit énergétique obligatoire
Est-ce que l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ?
Oui, dès lors que la maison est en monopropriété et classée E, F ou G au DPE en France métropolitaine. Les maisons classées A, B, C ou D échappent à cette obligation jusqu’au 1er janvier 2034, date à laquelle les logements D seront concernés à leur tour.
Quand l’audit énergétique n’est-il pas obligatoire ?
L’audit n’est pas requis pour les appartements en copropriété, pour les locations, pour les maisons classées A à D (jusqu’en 2034) et pour les ventes intervenues avant la date d’entrée en vigueur applicable à la classe du bien.
Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique ?
L’audit reste valable cinq ans à compter de sa date de réalisation. Cette validité court tant que le logement ne fait pas l’objet de travaux significatifs qui modifieraient sa performance énergétique. En cas de travaux d’ampleur, un nouvel audit s’impose.
L’audit énergétique oblige-t-il le vendeur à effectuer les travaux ?
Non. L’audit est une obligation d’information : le vendeur doit fournir le document, pas réaliser les travaux préconisés. Ce sera à l’acquéreur, devenu propriétaire, de décider s’il engage la rénovation. L’audit reste à sa disposition après la vente.
Combien coûte un audit énergétique pour une maison ?
Le prix se situe entre 250 et 700 € TTC en moyenne, avec une concentration autour de 350 € TTC pour une maison de 100 m² standard. Les biens de grande surface, atypiques ou très énergivores peuvent dépasser 800 €. Le tarif étant libre, demandez au moins trois devis.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, les deux documents coexistent. Le DPE classe le logement et reste obligatoire pour toute vente. L’audit s’y ajoute uniquement pour les biens E, F ou G en monopropriété. Le DPE est valable 10 ans, l’audit 5 ans.
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Trois profils sont habilités pour une maison individuelle : les bureaux d’études qualifiés OPQIBI 1911 et certifiés RGE offre globale, les diagnostiqueurs immobiliers titulaires de la certification audit énergétique délivrée par un organisme accrédité COFRAC et les architectes formés à cet exercice.
L’audit énergétique est-il pris en charge par MaPrimeRénov’ ?
Oui, partiellement. L’audit énergétique réalisé en amont d’un dossier MaPrimeRénov’ Parcours d’accompagnement est éligible à une prise en charge dans le cadre du forfait global du dossier. Le montant dépend des revenus du ménage et du gain énergétique visé.
À quel moment l’audit doit-il être remis à l’acquéreur ?
L’audit doit être tenu à disposition de l’acquéreur dès la première visite si celui-ci en fait la demande. Le document est impérativement remis au plus tard lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Le notaire vérifie sa présence au moment de la régularisation.
L’audit énergétique est-il opposable comme le DPE ?
Non. Contrairement au DPE devenu opposable depuis le 1er juillet 2021, l’audit énergétique ne fait peser sur l’auditeur qu’une obligation de moyens. Les chiffrages de travaux sont indicatifs : ils ne valent pas devis ferme et n’engagent pas l’auditeur sur la précision exacte des montants.