Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est aujourd’hui le premier poste d’indemnisation au titre de l’assurance dommage-ouvrage pour les maisons individuelles. Fissures en fa\u00e7ade, distorsion des menuiseries, dallages disloqu\u00e9s : ce ph\u00e9nom\u00e8ne repr\u00e9sente d\u00e9sormais 42 % des dommages indemnis\u00e9s au titre des catastrophes naturelles en France. Avec la mise \u00e0 jour de la carte d’exposition qui entre en vigueur le 1er juillet 2026, la moiti\u00e9 du territoire hexagonal est d\u00e9sormais soumise aux obligations issues de la loi ELAN. Nous vous livrons ici un tour d’horizon complet du ph\u00e9nom\u00e8ne, des obligations r\u00e9glementaires du vendeur et du ma\u00eetre d’ouvrage, ainsi que des mesures de pr\u00e9vention \u00e0 mettre en oeuvre pour prot\u00e9ger votre logement.<\/p>\n
En bref :<\/strong> le retrait-gonflement des argiles concerne 55 % du territoire hexagonal depuis l’arr\u00eat\u00e9 du 9 janvier 2026 (applicable au 1er juillet 2026). En zone d’exposition moyenne ou forte, le vendeur d’un terrain non b\u00e2ti constructible doit fournir une \u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable G1 (dur\u00e9e de validit\u00e9 : 30 ans). Le co\u00fbt moyen d’un sinistre RGA atteint 16 500 euros. L’indemnisation rel\u00e8ve du r\u00e9gime des catastrophes naturelles, sous conditions.<\/p>\n Lorsqu’un sol contient une forte proportion d’argile, il devient tr\u00e8s sensible aux variations de teneur en eau. En p\u00e9riode s\u00e8che, l’\u00e9vaporation provoque une r\u00e9tractation du sol (retrait). En p\u00e9riode humide, l’apport d’eau entra\u00eene son gonflement. Ces variations lentes mais r\u00e9p\u00e9t\u00e9es g\u00e9n\u00e8rent des mouvements diff\u00e9rentiels dans les fondations d’un b\u00e2timent. Les cons\u00e9quences sur le b\u00e2ti sont spectaculaires : fissures en fa\u00e7ade, d\u00e9collement des \u00e9l\u00e9ments jointifs comme les garages ou terrasses, distorsion des portes et fen\u00eatres, dislocation des dallages et des cloisons, voire rupture de canalisations enterr\u00e9es.<\/p>\n Les maisons individuelles<\/strong> sont particuli\u00e8rement expos\u00e9es \u00e0 ce ph\u00e9nom\u00e8ne. Elles reposent le plus souvent sur des fondations superficielles, moins profondes que celles des b\u00e2timents collectifs. Le contact direct des semelles avec la couche argileuse superficielle les rend vuln\u00e9rables aux variations saisonni\u00e8res d’humidit\u00e9.<\/p>\n Les \u00e9pisodes de s\u00e9cheresse intense qui se multiplient depuis 2015 ont consid\u00e9rablement aggrav\u00e9 la sinistralit\u00e9 li\u00e9e au RGA. Selon la Caisse centrale de r\u00e9assurance (CCR), le co\u00fbt annuel moyen des sinistres RGA est pass\u00e9 de 375 millions d’euros sur la p\u00e9riode 1995-2015 \u00e0 environ 1,5 milliard d’euros sur la p\u00e9riode 2018-2022. Cette explosion des dommages a conduit les pouvoirs publics \u00e0 revoir en profondeur la cartographie du risque et \u00e0 renforcer les obligations pesant sur les acteurs de la construction.<\/p>\n Il convient de rappeler qu’entre 2018 et 2022, 240 000 sinistres RGA ont \u00e9t\u00e9 indemnis\u00e9s, soit 58 % du total des sinistres RGA recens\u00e9s depuis 1989. Cette acc\u00e9l\u00e9ration t\u00e9moigne d’un basculement climatique de long terme dont les effets sur le b\u00e2ti ne sont plus marginaux.<\/p>\n Le Bureau de recherches g\u00e9ologiques et mini\u00e8res (BRGM) \u00e9tablit, pour l’ensemble du territoire hexagonal, la carte officielle d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Elle classe les zones selon trois niveaux : faible, moyenne, forte. Ce sont les zones d’exposition moyenne et forte<\/strong> qui d\u00e9clenchent les obligations r\u00e9glementaires issues de la loi ELAN.<\/p>\n L’arr\u00eat\u00e9 du 9 janvier 2026<\/strong> a mis \u00e0 jour cette carte pour int\u00e9grer la forte sinistralit\u00e9 observ\u00e9e ces derni\u00e8res ann\u00e9es, dans le cadre du plan national d’adaptation au changement climatique (PNACC-3). R\u00e9sultat : les zones d’exposition moyenne et forte repr\u00e9sentent d\u00e9sormais 55 % du territoire hexagonal<\/strong>, contre 48 % dans le zonage pr\u00e9c\u00e9dent de 2020. Le nouveau zonage est applicable aux promesses de vente, aux actes authentiques de vente de terrains non b\u00e2tis constructibles et aux contrats de construction de maison individuelle conclus \u00e0 compter du 1er juillet 2026<\/strong>.<\/p>\n V\u00e9rifiez le classement de votre commune sur le site officiel G\u00e9orisques<\/a>. Cette information conditionne toutes vos obligations en cas de vente ou de construction.<\/p>\n La loi n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l’am\u00e9nagement et du num\u00e9rique (loi ELAN) a instaur\u00e9 une obligation d’information et de pr\u00e9vention \u00e0 la charge du vendeur. Codifi\u00e9e \u00e0 l’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation, cette obligation impose la fourniture d’une \u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable dans un cadre pr\u00e9cis.<\/p>\n Le vendeur d’un terrain non b\u00e2ti constructible situ\u00e9 dans une zone d’exposition moyenne ou forte doit fournir \u00e0 l’acqu\u00e9reur une \u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable de type G1<\/strong>. Cette \u00e9tude, d\u00e9finie par l’arr\u00eat\u00e9 du 22 juillet 2020, comporte trois volets : une enqu\u00eate documentaire sur le cadre g\u00e9otechnique du site, une visite du site et de ses alentours ainsi qu’un programme d’investigations g\u00e9ologiques et g\u00e9otechniques compl\u00e9mentaires (sondages) si n\u00e9cessaire.<\/p>\n L’\u00e9tude fournit un mod\u00e8le g\u00e9ologique pr\u00e9liminaire, les principales caract\u00e9ristiques g\u00e9otechniques du terrain et les principes g\u00e9n\u00e9raux de construction \u00e0 respecter pour se pr\u00e9munir contre les mouvements de terrain. Sa dur\u00e9e de validit\u00e9 est de 30 ans<\/strong>. Elle est annex\u00e9e \u00e0 la promesse de vente ou, \u00e0 d\u00e9faut, \u00e0 l’acte authentique. En cas de vente publique, elle figure dans le cahier des charges. Elle suit ensuite le terrain \u00e0 l’occasion de chaque mutation.<\/p>\n Lorsque la vente porte sur un bien d\u00e9j\u00e0 b\u00e2ti, la loi n’impose pas de r\u00e9aliser une nouvelle \u00e9tude g\u00e9otechnique. Toutefois, l’article L132-8 du Code de la construction et de l’habitation exige que les \u00e9tudes pr\u00e9alables existantes soient annex\u00e9es \u00e0 la promesse ou \u00e0 l’acte de vente. Cette obligation d’annexion concerne les constructions engag\u00e9es apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur des dispositions ELAN.<\/p>\n Pour les biens construits ant\u00e9rieurement, le vendeur reste soumis \u00e0 une obligation d’information via l’\u00e9tat des risques et pollutions<\/a> int\u00e9gr\u00e9 au dossier de diagnostic technique. Ce document mentionne l’exposition du bien au risque de retrait-gonflement des argiles et permet \u00e0 l’acqu\u00e9reur d’en prendre connaissance en toute transparence.<\/p>\n Attention : la jurisprudence r\u00e9cente est particuli\u00e8rement s\u00e9v\u00e8re \u00e0 l’\u00e9gard des vendeurs qui dissimulent l’existence de fissures li\u00e9es au RGA. La Cour de cassation a valid\u00e9, dans un arr\u00eat du 7 mars 2024, la condamnation d’un vendeur pour vices cach\u00e9s en raison de l’apparition de fissures apr\u00e8s la vente. La Cour d’appel d’Orl\u00e9ans a m\u00eame prononc\u00e9, le 23 septembre 2025, la r\u00e9solution pure et simple d’une vente pour dissimulation de d\u00e9sordres RGA.<\/p>\n Le dispositif de la loi ELAN ne s’arr\u00eate pas au stade de la vente du terrain. Il encadre \u00e9galement la phase de conception et de r\u00e9alisation de la construction. Avant de conclure un contrat de construction de maison individuelle dans une zone \u00e0 risque moyen ou fort, le ma\u00eetre d’ouvrage doit transmettre au constructeur une \u00e9tude g\u00e9otechnique de conception de type G2<\/strong>. Cette \u00e9tude, plus pouss\u00e9e que la G1, prend en compte l’implantation et les caract\u00e9ristiques pr\u00e9cises du b\u00e2timent projet\u00e9.<\/p>\n La G2 fixe les prescriptions constructives adapt\u00e9es \u00e0 la nature du sol : profondeur des fondations, choix de la semelle filante ou des micropieux, dispositifs anti-fissuration, drainage p\u00e9riph\u00e9rique. Elle est valable uniquement pour le projet en vue duquel elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e. Le constructeur doit ensuite soit suivre ces recommandations, soit respecter des techniques particuli\u00e8res de construction fix\u00e9es par voie r\u00e9glementaire.<\/p>\n Depuis l’ordonnance n\u00b0 2022-1076 du 29 juillet 2022, l’article R122-38 du Code de la construction impose une attestation RGA<\/strong> lors de la d\u00e9claration attestant l’ach\u00e8vement et la conformit\u00e9 des travaux (DAACT). Cette attestation, \u00e9tablie par un contr\u00f4leur technique, un bureau d’\u00e9tudes agr\u00e9\u00e9 ou un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, s\u00e9curise le ma\u00eetre d’ouvrage face au risque de contentieux futur.<\/p>\n Les manifestations du retrait-gonflement des argiles sont visuellement identifiables, \u00e0 condition de savoir ce que l’on cherche. Les fissures RGA pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques propres qu’un diagnostiqueur immobilier certifi\u00e9 saura distinguer d’un simple tassement de finition ou d’un d\u00e9faut de mise en oeuvre.<\/p>\n Les signes les plus fr\u00e9quents sont les suivants : fissures en escalier suivant les joints des parpaings, fissures obliques passant d’une menuiserie \u00e0 un angle, ouvertures qui ne ferment plus correctement, d\u00e9collement d’un perron ou d’une terrasse par rapport \u00e0 la fa\u00e7ade. \u00c0 l’int\u00e9rieur, des fissures peuvent appara\u00eetre au niveau des jonctions entre murs et plafonds ou aux angles rentrants des cloisons.<\/p>\n Toutes les fissures ne se valent pas. Une microfissure de moins de 0,2 mm de largeur, superficielle et localis\u00e9e, rel\u00e8ve souvent d’un simple retrait de mortier. En revanche, une fissure sup\u00e9rieure \u00e0 2 mm, traversante, \u00e9volutive ou en escalier signale un mouvement structurel qui doit alerter. Il convient de faire r\u00e9aliser un diagnostic technique par un professionnel<\/a> d\u00e8s que les fissures atteignent ou d\u00e9passent ce seuil, en particulier si votre logement est situ\u00e9 en zone d’exposition moyenne ou forte.<\/p>\n Un diagnostic technique global<\/a> peut \u00e9galement \u00eatre pertinent pour un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, afin d’objectiver l’\u00e9tat structurel du b\u00e2ti et de programmer les travaux n\u00e9cessaires.<\/p>\n Trois familles de mesures pr\u00e9ventives permettent de limiter l’apparition de d\u00e9sordres sur un b\u00e2timent existant. Elles agissent sur les leviers connus du ph\u00e9nom\u00e8ne : les variations d’humidit\u00e9 du sol, l’action des racines et l’imperm\u00e9abilisation des abords imm\u00e9diats.<\/p>\n La gestion des eaux<\/strong> constitue le premier levier. Nous vous conseillons de rep\u00e9rer et de curer les fuites des r\u00e9seaux enterr\u00e9s, d’installer des descentes d’eau pluviale d\u00e9port\u00e9es \u00e0 distance des fondations, d’\u00e9quiper les r\u00e9cup\u00e9rateurs d’un trop-plein \u00e9loign\u00e9 des semelles et de cr\u00e9er un dispositif d’infiltration \u00e0 la parcelle en amont des terrains en pente. La gestion de la v\u00e9g\u00e9tation<\/strong> vient en compl\u00e9ment : les arbres proches de la maison ass\u00e8chent le sol par leurs racines et amplifient le ph\u00e9nom\u00e8ne de retrait. Il convient de poser un \u00e9cran anti-racines au droit des sujets trop rapproch\u00e9s et d’entretenir la v\u00e9g\u00e9tation par une taille r\u00e9guli\u00e8re.<\/p>\n Enfin, l’imperm\u00e9abilisation des abords<\/strong> stabilise la teneur en eau du sol proche des fondations. La pose d’un trottoir p\u00e9riph\u00e9rique imperm\u00e9able d’au moins 1 m\u00e8tre de large autour de la maison, \u00e9ventuellement coupl\u00e9e \u00e0 un drainage, constitue la mesure la plus efficace. Une g\u00e9omembrane peut \u00e9galement prot\u00e9ger les remblais autour du b\u00e2timent. Ces interventions gagnent \u00e0 \u00eatre consign\u00e9es dans le carnet d’information du logement<\/a>, qui trace les travaux successifs et facilite la revente du bien.<\/p>\n Depuis octobre 2025, l’\u00c9tat exp\u00e9rimente un fonds de pr\u00e9vention RGA<\/strong> dans 11 d\u00e9partements pr\u00e9figurateurs : Allier, Alpes-de-Haute-Provence, Dordogne, Gers, Indre, Lot-et-Garonne, Meurthe-et-Moselle, Nord, Puy-de-D\u00f4me, Tarn et Tarn-et-Garonne. Ce dispositif finance, sous conditions de ressources, un diagnostic de vuln\u00e9rabilit\u00e9 et les travaux de pr\u00e9vention pr\u00e9conis\u00e9s. Les propri\u00e9taires occupants d’une maison individuelle non mitoyenne construite avant 2010 peuvent v\u00e9rifier leur \u00e9ligibilit\u00e9 sur le simulateur du site fonds-prevention-argile.beta.gouv.fr.<\/p>\n Le retrait-gonflement des argiles rel\u00e8ve du r\u00e9gime des catastrophes naturelles institu\u00e9 par la loi du 13 juillet 1982. L’indemnisation d’un sinistre RGA suppose donc la publication d’un arr\u00eat\u00e9 interminist\u00e9riel de reconnaissance de l’\u00e9tat de catastrophe naturelle pour la commune concern\u00e9e, sur la p\u00e9riode durant laquelle les d\u00e9sordres se sont manifest\u00e9s.<\/p>\n Une fois l’arr\u00eat\u00e9 publi\u00e9, le propri\u00e9taire dispose d’un d\u00e9lai de 30 jours \u00e0 compter de sa publication au Journal officiel<\/strong> pour d\u00e9clarer le sinistre aupr\u00e8s de son assureur. La garantie couvre les dommages mat\u00e9riels directs caus\u00e9s au b\u00e2timent. Depuis le d\u00e9cret du 5 f\u00e9vrier 2024, les r\u00e8gles d’indemnisation ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9es : la remise en \u00e9tat doit permettre un arr\u00eat durable des d\u00e9sordres, ce qui peut impliquer des travaux de reprise en sous-oeuvre lorsque les fondations sont en cause.<\/p>\n Selon la Cour des comptes, le co\u00fbt moyen d’un sinistre RGA est aujourd’hui estim\u00e9 \u00e0 16 500 euros<\/strong>. Ce montant peut monter tr\u00e8s au-del\u00e0 lorsqu’une reprise structurelle des fondations s’impose (micropieux, injection de r\u00e9sine expansive, sous-oeuvre par plots). Le poste RGA repr\u00e9sente aujourd’hui plus de 40 % des dommages indemnis\u00e9s au titre du r\u00e9gime Cat Nat, ce qui en fait la premi\u00e8re pathologie du b\u00e2timent en France par le co\u00fbt.<\/p>\n La bonne information de l’acqu\u00e9reur ne se limite pas \u00e0 l’\u00e9tude g\u00e9otechnique. Le dossier de diagnostic technique<\/a> remis lors de la signature comporte plusieurs documents compl\u00e9mentaires qui, ensemble, permettent une transparence totale sur l’\u00e9tat du bien. Nous vous recommandons de v\u00e9rifier la validit\u00e9 de chacun et d’anticiper leur mise \u00e0 jour au moins deux mois avant la mise en vente.<\/p>\nRetrait-gonflement des argiles : de quoi parle-t-on pr\u00e9cis\u00e9ment ?<\/h2>\n
Un ph\u00e9nom\u00e8ne amplifi\u00e9 par le changement climatique<\/h3>\n
Une nouvelle cartographie du risque \u00e0 compter du 1er juillet 2026<\/h2>\n
Obligations du vendeur : l’\u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable G1<\/h2>\n
Vente d’un terrain non b\u00e2ti constructible<\/h3>\n
Vente d’un immeuble d\u00e9j\u00e0 construit<\/h3>\n
Obligations du ma\u00eetre d’ouvrage et du constructeur<\/h2>\n
Comment reconna\u00eetre les d\u00e9sordres li\u00e9s au RGA sur votre logement ?<\/h2>\n
Diff\u00e9rencier une fissure RGA d’une fissure sans gravit\u00e9<\/h3>\n
Pr\u00e9venir le retrait-gonflement des argiles : les bons r\u00e9flexes<\/h2>\n
Sinistres et indemnisation : ce que couvre la garantie catastrophe naturelle<\/h2>\n
Combien co\u00fbte un sinistre RGA en moyenne ?<\/h3>\n
Les diagnostics associ\u00e9s \u00e0 int\u00e9grer dans le dossier de vente<\/h2>\n