{"id":167,"date":"2026-05-21T08:30:00","date_gmt":"2026-05-21T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/?p=167"},"modified":"2026-05-21T05:22:13","modified_gmt":"2026-05-21T03:22:13","slug":"loi-boutin-surface-habitable-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/loi-boutin-surface-habitable-location\/","title":{"rendered":"Loi Boutin : surface habitable, obligations et calcul pour la location"},"content":{"rendered":"

La loi Boutin<\/strong> impose au bailleur d’indiquer la surface habitable du logement dans tout contrat de location vide \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale. Issue de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, cette obligation prot\u00e8ge le locataire contre les abus de mesurage et lui garantit un logement d\u00e9cent. La surface habitable se calcule selon l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Une erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 % ouvre droit \u00e0 une diminution de loyer.<\/p>\n

En bref :<\/strong> la surface habitable loi Boutin doit figurer dans le bail des locations vides en r\u00e9sidence principale. Calcul selon l’article R156-1 du Code de la construction. Sont exclus : caves, garages, balcons, v\u00e9randas, combles non am\u00e9nag\u00e9s, pi\u00e8ces sous 1,80 m. Tol\u00e9rance d’erreur : 5 %. Co\u00fbt d’un diagnostic professionnel : 80 \u00e0 150 \u20ac.<\/p>\n

Nous vous pr\u00e9sentons en d\u00e9tail le champ d’application de cette obligation, la m\u00e9thode de calcul officielle, les diff\u00e9rences avec la loi Carrez et les sanctions encourues en cas de mesurage erron\u00e9.<\/p>\n

Qu’est-ce que la loi Boutin et quelles sont ses obligations ?<\/h2>\n

La loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin du nom de la ministre du Logement de l’\u00e9poque Christine Boutin, porte le titre officiel de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Son article 78 a modifi\u00e9 l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 r\u00e9gissant les baux d’habitation, afin d’imposer la mention de la surface habitable dans tout contrat de location nue \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale.<\/p>\n

Cette mesure visait \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre les mesurages fantaisistes et les annonces trompeuses. Avant 2009, aucune obligation l\u00e9gale ne contraignait le bailleur \u00e0 indiquer la surface r\u00e9elle du logement lou\u00e9. Le locataire pouvait d\u00e9couvrir, apr\u00e8s la signature, que les m\u00e8tres carr\u00e9s annonc\u00e9s int\u00e9graient des espaces non habitables.<\/p>\n

Le cadre r\u00e9glementaire issu de la loi de 1989<\/h3>\n

L’obligation de mention figure d\u00e9sormais \u00e0 l’article 3 de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989<\/strong>. Le contrat de location doit comporter la surface habitable telle que d\u00e9finie au sens de la loi Boutin. La d\u00e9finition technique de cette surface a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9e par l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, \u00e0 la suite du d\u00e9cret du 30 mai 2002 puis de sa codification ult\u00e9rieure.<\/p>\n

Le bailleur ne peut pas se contenter d’une estimation approximative. Le chiffre port\u00e9 au bail doit refl\u00e9ter la r\u00e9alit\u00e9 du logement, mesur\u00e9e selon une m\u00e9thode pr\u00e9cise que nous d\u00e9taillons plus loin.<\/p>\n

L’attestation de surface habitable, un document utile<\/h3>\n

Bien que la loi n’impose pas formellement la production d’une attestation, nous recommandons aux bailleurs d’en faire \u00e9tablir une par un diagnostiqueur certifi\u00e9. Ce document, int\u00e9gr\u00e9 au dossier de diagnostic technique remis au locataire<\/a>, s\u00e9curise juridiquement la relation contractuelle. En cas de contestation ult\u00e9rieure, l’attestation fait office de preuve devant le tribunal judiciaire.<\/p>\n

Quels logements sont concern\u00e9s par la loi Boutin ?<\/h2>\n

La loi Boutin s’applique \u00e0 toute location nue \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement en copropri\u00e9t\u00e9, d’une maison individuelle ou d’un studio. Le bailleur peut \u00eatre un particulier ou un professionnel, agir directement ou via une agence immobili\u00e8re. Dans tous les cas, la mention de la surface habitable doit figurer au contrat.<\/p>\n

Cette obligation concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens. Aucune d\u00e9rogation n’est pr\u00e9vue en fonction de l’\u00e2ge du b\u00e2ti ou de la nature du propri\u00e9taire.<\/p>\n

Les locations meubl\u00e9es r\u00e9sidence principale<\/h3>\n

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014<\/strong>, les locations meubl\u00e9es \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale sont \u00e9galement soumises \u00e0 l’obligation de mention de la surface habitable au bail. Le r\u00e9gime du meubl\u00e9 \u00e9tant d\u00e9sormais align\u00e9 sur celui du logement nu pour la r\u00e9sidence principale, le mesurage loi Boutin s’applique de la m\u00eame mani\u00e8re.<\/p>\n

Les biens exclus du champ d’application<\/h3>\n

Certains types de location \u00e9chappent \u00e0 cette obligation. Les locations saisonni\u00e8res, les locations meubl\u00e9es de tourisme et les baux mobilit\u00e9 ne n\u00e9cessitent pas la mention de la surface habitable. Les logements de fonction, les locations en r\u00e9sidence de service avec bail sp\u00e9cifique et les baux commerciaux suivent leurs propres r\u00e8gles. Pour ces derniers, c’est la loi Carrez qui s’applique lorsque le bien est situ\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Comment calculer la surface habitable selon la loi Boutin ?<\/h2>\n

La surface habitable se d\u00e9finit comme la surface de plancher construite, apr\u00e8s d\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fen\u00eatres. Cette d\u00e9finition figure \u00e0 l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation.<\/p>\n

Le mesurage doit porter uniquement sur les espaces r\u00e9ellement habitables et clos couverts. La surface au sol mesur\u00e9e doit ensuite \u00eatre amput\u00e9e des zones dont la hauteur sous plafond est inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m\u00e8tre.<\/p>\n

Les surfaces comptabilis\u00e9es dans le calcul<\/h3>\n

Sont incluses dans la surface habitable les pi\u00e8ces de vie classiques : chambres, salon, salle \u00e0 manger, cuisine, salle de bains, toilettes, bureau, dressing. Les combles am\u00e9nag\u00e9s en pi\u00e8ce habitable entrent dans le calcul, \u00e0 condition que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m\u00e8tre. Les mezzanines closes et am\u00e9nag\u00e9es en espace de vie sont \u00e9galement comptabilis\u00e9es.<\/p>\n

Les surfaces exclues du mesurage<\/h3>\n

La liste des exclusions est pr\u00e9cise. Sont syst\u00e9matiquement retir\u00e9s du calcul :<\/p>\n