{"id":150,"date":"2026-04-28T08:30:00","date_gmt":"2026-04-28T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/?p=150"},"modified":"2026-04-28T03:22:24","modified_gmt":"2026-04-28T01:22:24","slug":"loi-carrez-mesurage-superficie-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/loi-carrez-mesurage-superficie-copropriete\/","title":{"rendered":"Loi Carrez : tout savoir sur le mesurage de votre lot en copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"<p>La loi Carrez impose au vendeur d&rsquo;un lot de copropri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;indiquer la superficie privative du bien dans la promesse et l&rsquo;acte de vente. Cette mesure prot\u00e8ge l&rsquo;acqu\u00e9reur contre les surfaces fictives en garantissant un calcul pr\u00e9cis : seules les pi\u00e8ces de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond sont comptabilis\u00e9es. Toute erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 % expose le vendeur \u00e0 une action en r\u00e9duction du prix dans l&rsquo;ann\u00e9e qui suit la signature.<\/p>\n<p class=\"tldr\"><strong>En bref :<\/strong> obligatoire pour tout lot de copropri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;au moins 8 m\u00b2 vendu, le mesurage Carrez (loi 96-1107 du 18 d\u00e9cembre 1996, d\u00e9cret 97-532 du 23 mai 1997) ne prend en compte que les surfaces de plancher couvertes et closes d&rsquo;au moins 1,80 m de hauteur. Une erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 % en d\u00e9faveur de l&rsquo;acqu\u00e9reur ouvre droit \u00e0 une diminution du prix de vente.<\/p>\n<p>Voici tout ce qu&rsquo;il convient de savoir avant de mettre votre bien en vente : champ d&rsquo;application, m\u00e9thode de calcul, erreurs fr\u00e9quentes, sanctions et diff\u00e9rence avec la surface habitable.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;est-ce que la loi Carrez exactement ?<\/h2>\n<p>La loi du 18 d\u00e9cembre 1996, dite loi Carrez du nom du d\u00e9put\u00e9 Gilles Carrez qui en a port\u00e9 le projet, a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e pour prot\u00e9ger les acqu\u00e9reurs de lots de copropri\u00e9t\u00e9. Avant elle, les surfaces annonc\u00e9es variaient librement d&rsquo;un vendeur \u00e0 l&rsquo;autre sans m\u00e9thode commune ni r\u00e9f\u00e9rence juridique. Cette situation g\u00e9n\u00e9rait de nombreux contentieux apr\u00e8s signature, l&rsquo;acheteur d\u00e9couvrant un bien plus petit qu&rsquo;annonc\u00e9.<\/p>\n<p>Le d\u00e9cret n\u00b0 97-532 du 23 mai 1997 est venu pr\u00e9ciser le mode de calcul de cette superficie privative : seuls les locaux ferm\u00e9s et couverts d&rsquo;au moins 1,80 m de hauteur sont retenus. Le l\u00e9gislateur impose la mention de cette surface dans tout avant-contrat (compromis, promesse) et dans l&rsquo;acte authentique notari\u00e9. L&rsquo;objectif est clair : donner \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur une mesure objective, v\u00e9rifiable et opposable.<\/p>\n<h2>Quels biens sont concern\u00e9s par le mesurage Carrez ?<\/h2>\n<p>La loi Carrez s&rsquo;applique exclusivement aux <strong>lots de copropri\u00e9t\u00e9 vendus<\/strong>, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;un appartement, d&rsquo;un local commercial, d&rsquo;un local professionnel ou d&rsquo;un bureau. Les locations en sont totalement exclues : pour un bail d&rsquo;habitation, c&rsquo;est la loi Boutin (surface habitable) qui prend le relais.<\/p>\n<p>Une condition de surface s&rsquo;ajoute au champ d&rsquo;application : le lot doit mesurer au moins 8 m\u00b2. Les biens d&rsquo;une surface inf\u00e9rieure \u00e9chappent \u00e0 l&rsquo;obligation, ce qui exclut de fait certaines chambres de service ou studios atypiques. Trois cat\u00e9gories de lots sont \u00e9galement exclues m\u00eame s&rsquo;ils sont vendus en copropri\u00e9t\u00e9 : les caves, les garages et les emplacements de stationnement (y compris les box ferm\u00e9s).<\/p>\n<p>Le cas de la maison individuelle m\u00e9rite une attention particuli\u00e8re. Une maison construite sur un terrain qui lui est propre n&rsquo;est pas concern\u00e9e. En revanche, une maison incluse dans une copropri\u00e9t\u00e9 horizontale (lotissement organis\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9, r\u00e9sidence avec parties communes) entre dans le champ de la loi Carrez. Nous constatons r\u00e9guli\u00e8rement cette confusion chez les vendeurs.<\/p>\n<h2>Comment se calcule la superficie loi Carrez ?<\/h2>\n<p>La m\u00e9thode est codifi\u00e9e \u00e0 l&rsquo;article 4-1 du d\u00e9cret du 17 mars 1967 modifi\u00e9. La superficie privative correspond \u00e0 la surface des planchers des locaux clos et couverts, apr\u00e8s d\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par les murs, cloisons, marches et cages d&rsquo;escalier, gaines, embrasures de portes et de fen\u00eatres. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m comptent.<\/p>\n<p>Les pi\u00e8ces et espaces \u00e0 int\u00e9grer dans le calcul incluent g\u00e9n\u00e9ralement :<\/p>\n<ul>\n<li>Les pi\u00e8ces principales : s\u00e9jour, chambres, cuisine, salle \u00e0 manger<\/li>\n<li>Les pi\u00e8ces d&rsquo;eau : salle de bains, WC, buanderie<\/li>\n<li>Les couloirs, d\u00e9gagements et entr\u00e9es<\/li>\n<li>Les placards int\u00e9gr\u00e9s et les rangements clos<\/li>\n<li>Les vestibules, dressings et bureaux<\/li>\n<li>Les v\u00e9randas closes et chauff\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 l&rsquo;inverse, certaines surfaces sont syst\u00e9matiquement exclues : balcons, terrasses, loggias non closes, jardins, caves, parkings, emplacements de stationnement, garages, ainsi que toute portion de pi\u00e8ce dont la hauteur sous plafond est inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m. Pour un appartement mansard\u00e9, la diff\u00e9rence peut \u00eatre significative entre la surface au sol totale et la surface Carrez retenue.<\/p>\n<p class=\"warning\"><strong>Attention :<\/strong> les combles am\u00e9nag\u00e9es soul\u00e8vent souvent des litiges. Une chambre sous combles avec une partie \u00e0 1,60 m et une autre \u00e0 2,30 m verra seule la portion sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m comptabilis\u00e9e. Le calcul pr\u00e9cis n\u00e9cessite un m\u00e9trage pi\u00e8ce par pi\u00e8ce, hauteur par hauteur.<\/p>\n<h2>Loi Carrez, surface habitable, loi Boutin : ne pas confondre<\/h2>\n<p>Trois mesures coexistent dans la r\u00e9glementation fran\u00e7aise immobili\u00e8re et chacune r\u00e9pond \u00e0 un usage diff\u00e9rent. La confusion est fr\u00e9quente, y compris chez les professionnels de l&rsquo;immobilier. Nous vous conseillons de toujours demander \u00e0 votre diagnostiqueur la mesure exacte dont vous avez besoin selon votre projet : vente d&rsquo;un lot en copropri\u00e9t\u00e9, location nue ou meubl\u00e9e, demande de permis de construire.<\/p>\n<p>Le tableau suivant synth\u00e9tise les diff\u00e9rences fondamentales entre ces trois r\u00e9f\u00e9rences.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Crit\u00e8re<\/th>\n<th>Loi Carrez<\/th>\n<th>Surface habitable<\/th>\n<th>Loi Boutin<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Texte de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong><\/td>\n<td>Loi 96-1107 du 18\/12\/1996<\/td>\n<td>Article R. 156-1 du Code de la construction<\/td>\n<td>Loi 2009-323 du 25\/03\/2009<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cadre d&rsquo;application<\/strong><\/td>\n<td>Vente d&rsquo;un lot en copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>Permis de construire, taxes, assurances<\/td>\n<td>Bail de location vide \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Hauteur sous plafond<\/strong><\/td>\n<td>\u2265 1,80 m<\/td>\n<td>\u2265 1,80 m<\/td>\n<td>\u2265 1,80 m<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>V\u00e9randas<\/strong><\/td>\n<td>Incluses si closes<\/td>\n<td>Incluses<\/td>\n<td>Exclues<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Caves, garages, parkings<\/strong><\/td>\n<td>Exclus<\/td>\n<td>Exclus<\/td>\n<td>Exclus<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Sanction en cas d&rsquo;erreur<\/strong><\/td>\n<td>R\u00e9duction du prix si > 5 %<\/td>\n<td>Pas de sanction directe<\/td>\n<td>R\u00e9duction du loyer si > 5 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Concr\u00e8tement, un m\u00eame appartement de copropri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9 puis vendu peut afficher trois surfaces diff\u00e9rentes selon la mesure retenue. Pour un T3 standard, l&rsquo;\u00e9cart entre la surface Carrez et la surface habitable est g\u00e9n\u00e9ralement minime, mais il peut grimper \u00e0 plusieurs m\u00e8tres carr\u00e9s pour un bien atypique (combles, mezzanine, v\u00e9randa).<\/p>\n<h2>Qui peut r\u00e9aliser le mesurage Carrez ?<\/h2>\n<p>La loi n&rsquo;impose pas le recours \u00e0 un professionnel certifi\u00e9 pour le mesurage Carrez. Le vendeur peut th\u00e9oriquement effectuer lui-m\u00eame le calcul. Cette libert\u00e9 cache pourtant un pi\u00e8ge majeur : en cas d&rsquo;erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 %, sa responsabilit\u00e9 reste pleinement engag\u00e9e. L&rsquo;acqu\u00e9reur dispose alors d&rsquo;un an \u00e0 compter de la signature de l&rsquo;acte authentique pour exiger une r\u00e9duction du prix proportionnelle.<\/p>\n<p>Nous recommandons syst\u00e9matiquement de confier le mesurage \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/dossier-de-diagnostic-technique-ddt-comprendre-l-essentiel-en-immobilier\/\">diagnostiqueur certifi\u00e9 qui r\u00e9alise l&rsquo;ensemble du dossier de diagnostic technique<\/a>. Le co\u00fbt est modeste (entre 70 et 150 \u20ac pour un appartement standard) et l&rsquo;attestation d\u00e9livr\u00e9e constitue une preuve opposable en cas de litige. La responsabilit\u00e9 professionnelle du diagnostiqueur couvre alors une \u00e9ventuelle erreur de mesure.<\/p>\n<p class=\"focus\"><strong>Information capitale :<\/strong> seul un mesurage r\u00e9alis\u00e9 par un diagnostiqueur certifi\u00e9 offre une protection juridique compl\u00e8te. En cas d&rsquo;erreur de sa part, son assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle indemnise les cons\u00e9quences financi\u00e8res pour le vendeur.<\/p>\n<h2>Quels risques en cas d&rsquo;erreur ou d&rsquo;omission ?<\/h2>\n<p>Les sanctions pr\u00e9vues par la loi Carrez sont strictement encadr\u00e9es et varient selon la nature du manquement constat\u00e9. La jurisprudence est abondante sur ce point, signe que le contentieux reste fr\u00e9quent malgr\u00e9 la clart\u00e9 des textes. Trois situations distinctes se pr\u00e9sentent en pratique.<\/p>\n<p><strong>L&rsquo;absence totale de mention de la superficie<\/strong> dans la promesse de vente entra\u00eene la nullit\u00e9 de l&rsquo;acte. L&rsquo;acqu\u00e9reur dispose d&rsquo;un mois apr\u00e8s la signature de l&rsquo;acte authentique pour invoquer cette nullit\u00e9 (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Au-del\u00e0 de ce d\u00e9lai, l&rsquo;absence est consid\u00e9r\u00e9e comme r\u00e9gularis\u00e9e si la surface figure dans l&rsquo;acte d\u00e9finitif.<\/p>\n<p><strong>Une erreur inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 5 %<\/strong> en d\u00e9faveur de l&rsquo;acqu\u00e9reur n&rsquo;ouvre droit \u00e0 aucun recours. Le l\u00e9gislateur a jug\u00e9 cette marge acceptable au regard des incertitudes techniques inh\u00e9rentes au m\u00e9trage. Pour un appartement annonc\u00e9 \u00e0 70 m\u00b2, une superficie r\u00e9elle de 66,5 m\u00b2 ne donnera lieu \u00e0 aucune indemnisation.<\/p>\n<p><strong>Une erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 %<\/strong> ouvre droit \u00e0 une action en r\u00e9duction du prix proportionnelle \u00e0 la diff\u00e9rence constat\u00e9e. L&rsquo;acqu\u00e9reur dispose d&rsquo;un an \u00e0 compter de la signature de l&rsquo;acte authentique pour saisir le tribunal. Pour un bien vendu 280 000 \u20ac et annonc\u00e9 \u00e0 70 m\u00b2, une superficie r\u00e9elle de 65 m\u00b2 (soit 7,1 % d&rsquo;\u00e9cart) g\u00e9n\u00e9rerait une demande de remboursement de 20 000 \u20ac environ.<\/p>\n<p class=\"error\"><strong>Erreur fr\u00e9quente :<\/strong> certains vendeurs croient que l&rsquo;absence de mention Carrez est sans cons\u00e9quence si l&rsquo;acqu\u00e9reur a visit\u00e9 le bien. C&rsquo;est faux. Le d\u00e9lai de nullit\u00e9 court \u00e0 partir de l&rsquo;acte authentique, ind\u00e9pendamment des visites pr\u00e9alables. La protection est d&rsquo;ordre public.<\/p>\n<h2>Loi Carrez et autres diagnostics obligatoires : un ensemble coh\u00e9rent<\/h2>\n<p>Le mesurage Carrez s&rsquo;inscrit dans le cadre plus large des <a href=\"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/le-diagnostic-immo-vente-tour-d-horizon-des-diagnostics-obligatoires-pour-vendre-un-bien\/\">diagnostics obligatoires pour la vente d&rsquo;un bien immobilier<\/a>. Bien qu&rsquo;il ne fasse pas techniquement partie du DDT (dossier de diagnostic technique), il est g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9alis\u00e9 en m\u00eame temps par le diagnostiqueur lors de sa visite. Cette mutualisation permet de r\u00e9duire les frais et de centraliser les attestations dans un dossier unique.<\/p>\n<p>Pour les copropri\u00e9taires concern\u00e9s, le mesurage Carrez s&rsquo;ajoute aux obligations sp\u00e9cifiques li\u00e9es aux parties communes : <a href=\"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/pppt-copropriete-obligations-immeuble\/\">PPPT en copropri\u00e9t\u00e9<\/a>, DPE collectif, diagnostic plomb des parties communes pour les immeubles construits avant 1949. La copropri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame doit souvent disposer d&rsquo;un <a href=\"https:\/\/www.reseaufrancediagnostic.fr\/blog\/diagnostic-technique-global-comprendre-toutes-les-situations-d-obligation-en-copropriete\/\">diagnostic technique global (DTG)<\/a> selon son anciennet\u00e9 et son \u00e9tat. Ces documents compl\u00e9mentaires sont consultables par l&rsquo;acqu\u00e9reur avant signature.<\/p>\n<h2>Cas pratique chiffr\u00e9 : vendre un T3 mansard\u00e9 \u00e0 Paris<\/h2>\n<p>Prenons l&rsquo;exemple d&rsquo;un appartement parisien vendu 480 000 \u20ac. Le propri\u00e9taire l&rsquo;annonce comme un T3 de 62 m\u00b2. Apr\u00e8s mesurage par un diagnostiqueur certifi\u00e9, la surface Carrez r\u00e9elle ressort \u00e0 56,8 m\u00b2, soit un \u00e9cart de 8,4 %. Cet \u00e9cart d\u00e9passe le seuil l\u00e9gal des 5 %.<\/p>\n<p>L&rsquo;acqu\u00e9reur, ayant d\u00e9couvert la diff\u00e9rence, engage une action en r\u00e9duction du prix dans les douze mois suivant l&rsquo;acte. Le calcul de la r\u00e9duction s&rsquo;effectue au prorata : 480 000 \u20ac \u00d7 (5,2 \/ 62) = 40 258 \u20ac. Le vendeur doit donc rembourser cette somme, en plus des \u00e9ventuels frais de proc\u00e9dure. Un mesurage pr\u00e9alable par un professionnel aurait co\u00fbt\u00e9 110 \u20ac et \u00e9vit\u00e9 cette situation.<\/p>\n<h2>FAQ : vos questions sur la loi Carrez<\/h2>\n<h3>Combien co\u00fbte un mesurage loi Carrez ?<\/h3>\n<p>Le tarif d&rsquo;un mesurage Carrez seul oscille g\u00e9n\u00e9ralement entre 70 et 150 \u20ac TTC pour un appartement standard. Inclus dans un pack de diagnostics complets (DPE, amiante, plomb, gaz, \u00e9lectricit\u00e9), son co\u00fbt marginal devient n\u00e9gligeable. Pour les biens sup\u00e9rieurs \u00e0 100 m\u00b2 ou comportant plusieurs niveaux, le tarif peut grimper \u00e0 200 \u20ac ou plus.<\/p>\n<h3>Quelle est la dur\u00e9e de validit\u00e9 du certificat Carrez ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;attestation Carrez n&rsquo;a pas de dur\u00e9e de validit\u00e9 l\u00e9gale fix\u00e9e. Elle reste valable tant que le bien n&rsquo;a pas subi de modification susceptible d&rsquo;alt\u00e9rer la surface : abattage de cloisons, extension, sur\u00e9l\u00e9vation, am\u00e9nagement de combles. En cas de travaux, un nouveau mesurage est imp\u00e9ratif avant la mise en vente.<\/p>\n<h3>Une mezzanine compte-t-elle dans la surface Carrez ?<\/h3>\n<p>Une mezzanine entre dans le calcul Carrez si elle est solidement fix\u00e9e, accessible en permanence et si la hauteur sous plafond y atteint au moins 1,80 m. Les mezzanines basses, souvent pr\u00e9sentes dans les studios parisiens, sont donc g\u00e9n\u00e9ralement exclues. Une mezzanine d\u00e9montable ou amovible n&rsquo;est jamais comptabilis\u00e9e.<\/p>\n<h3>Mon balcon ou ma terrasse est-il pris en compte ?<\/h3>\n<p>Non. Les balcons, terrasses, loggias non closes, jardins privatifs et toutes les surfaces ext\u00e9rieures sont exclus de la mesure Carrez. Seules les v\u00e9randas closes et couvertes peuvent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es \u00e0 condition de respecter la hauteur minimale de 1,80 m sous plafond.<\/p>\n<h3>Peut-on contester la surface Carrez apr\u00e8s l&rsquo;achat ?<\/h3>\n<p>Oui, l&rsquo;acqu\u00e9reur dispose d&rsquo;un an apr\u00e8s la signature de l&rsquo;acte authentique pour saisir le tribunal judiciaire si l&rsquo;erreur de mesure d\u00e9passe 5 % en sa d\u00e9faveur. Au-del\u00e0 de ce d\u00e9lai, le recours est forclos. Une expertise contradictoire est g\u00e9n\u00e9ralement diligent\u00e9e pour confirmer la diff\u00e9rence avant toute d\u00e9cision judiciaire.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il si la surface r\u00e9elle est sup\u00e9rieure \u00e0 celle annonc\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Si l&rsquo;\u00e9cart joue en faveur de l&rsquo;acqu\u00e9reur (par exemple 65 m\u00b2 r\u00e9els pour 60 m\u00b2 annonc\u00e9s), aucune action n&rsquo;est ouverte au vendeur. La loi Carrez ne prot\u00e8ge que l&rsquo;acheteur contre une superficie surestim\u00e9e, jamais le vendeur contre une sous-estimation. C&rsquo;est une raison suppl\u00e9mentaire de mesurer avec pr\u00e9cision avant la mise en vente.<\/p>\n<h3>La loi Carrez s&rsquo;applique-t-elle \u00e0 une vente entre particuliers sans agence ?<\/h3>\n<p>Oui, l&rsquo;obligation p\u00e8se sur le vendeur quel que soit le mode de transaction : vente directe entre particuliers, agence immobili\u00e8re, mandataire, notaire en charge de la vente. Le notaire v\u00e9rifiera syst\u00e9matiquement la pr\u00e9sence de la mention Carrez dans l&rsquo;acte avant signature. Aucune dispense n&rsquo;est pr\u00e9vue pour les ventes entre proches.<\/p>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre superficie Carrez et superficie utile ?<\/h3>\n<p>La superficie utile, employ\u00e9e dans le secteur tertiaire et pour le calcul des charges en copropri\u00e9t\u00e9, int\u00e8gre des surfaces que la loi Carrez exclut (annexes, locaux techniques). Elle se calcule selon des m\u00e9thodes propres \u00e0 chaque domaine. Les deux mesures ne sont jamais interchangeables : la superficie Carrez est sp\u00e9cifique \u00e0 la vente d&rsquo;un lot en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>Faut-il mentionner la surface Carrez dans une annonce immobili\u00e8re ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;obligation l\u00e9gale ne porte que sur les actes (compromis, acte authentique). Toutefois, indiquer la surface Carrez dans l&rsquo;annonce d\u00e8s le d\u00e9part \u00e9vite les mauvaises surprises et prot\u00e8ge le vendeur en cas de contestation ult\u00e9rieure. La transparence reste la meilleure strat\u00e9gie commerciale.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Loi Carrez : r\u00e8gles de calcul, biens concern\u00e9s, sanctions et diff\u00e9rence avec la surface habitable. 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